השקעות נדל"ן בחו"ל

השקעות נדל"ן בחו"ל

במאמר זה אתייחס בצורה כללית ומתומצתת מה השיקולים, ומה כדאי לבדוק, בבחירת השקעות נדל"ן בחו"ל.
כאמור, זה לא סוד גדול, שהשקעות נדל"ן בחו"ל, היא רעיון טוב, שרבים מיישמים אותו בהצלחה רבה. לאור צעדי הממשלה בישראל, המעוניינים להרחיק את ציבור המשקיעים משוק הנדל"ן, נראה כי ללא ספק השקעות בחו"ל עדיפות על השקעה בארץ. ועדיין רבים מאתנו חוששים, כיוון שהם אינם מכירים את שווקי היעד, זה רחוק מישראל, קשה יותר לשליטה ומעקב, ודורש מידה מסוימת של אמון בגורם מלווה.

אז מה בכל זאת כדאי לבדוק לפני שעושים את הצעד הגדול?

השקעה במדינה מערבית מובילה אל מול השקעה בשווקים מתפתחים

ההחלטה הראשונה שיש לקבל, היא באיזה סוג של מדינות אני רוצה להשקיע. האם להשקיע במדינות מתפתחות / מדינות במשבר (לדוגמא יוון, אוקראינה, פולין, רומניה וכ'ו), אשר מעניקות הזדמנות לעליית ערך בעתיד, או להשקיע במדינות מערביות גדולות, עם כלכלה חזקה (לדוגמא ארצות הברית, גרמניה, בריטניה), המעניקות יציבות, שקיפות וביקושים קשיחים באופן יחסי.

למי שאיננו רוצה להיחשף לסיכון, אין מה לחפש במדינות משבר. הסיכון פשוט לא תואם את סוג המשקיע, ומשקיע כזה יתקשה לישון בלילה לאור השקעתו. חשוב להבין שההתלבטות שלכם היכן להשקיע צריכה להיות תואמת לסיכון שהחלטתם לקחת. לא תוכלו להשוות השקעות נדל"ן באנגליה להשקעות נדל"ן ביוון. זה כמעט כמו להשוות בין מוצרי השקעה שונים לחלוטין.

שיקול תצורת ההשקעה

אנשים יכולים לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל כאדם פרטי, או כהתאגדות של מספר אנשים, שבדרך כלל מסייעים לממן מיזם בניה שמוביל יזם מקומי. מה אתם מחפשים בתור אנשים ? האם ברצונכם בנכס בבעלותכם המלאה?

במצב זה תזכו לגמישות מלאה בהחלטה האם ומתי למכור. באיזה מחיר, אולי תרצו להשאיר את ההשקעה לשנים ארוכות ולא לממש? בנוסף כאשר קונים ומוכרים כאדם פרטי, נהנים באופן מלא ואישי מהרווחים שיש מעליית ערך. אתה לא מתחלק בסכום עם יזם או אנשים נוספים.

מצד שני ישנם אנשים שיעדיפו השקעה כקבוצה. סכום ההשקעה בדרך כלל נמוך יותר מרכישה לבד, יש מנהל מארגן, ומשך ההשקעה קצר.

לקריאה נוספת בנושא תהליך רכישת נדל"ן בחו"ל

המרחק מישראל

אנשים רבים ירצו בשלב כזה או אחר לנסוע לראות את הנכס. הדבר נכון במיוחד עבור מי שמנהל את הנכס באופן עצמאי, ואיננו נעזר בחברות ניהול מקומיות. המרחק מישראל הוא שיקול גם בנוחות ההגעה, וגם בהוצאה הנדרשת. ברור לחלוטין שטיסה לדוגמא לאנגליה (4.5 שעות) לא דומה לא במאמץ ולא בתקציב לטיסה לפלורידה בארצות הברית.

שווה להקדיש מחשבה לאזור ההשקעה הספציפי בתוך מדינה. מדוע להשקיע דווקא שם? האם מתחולל משהו ספציפי לאזור? תוכנית ממשלתית / מעסיק ענק שעבר לאזור / שינוי בתחבורה ציבורית. זכרו שתמיד ננסה להשקיע באזורים שקיימת שבהן מידה של פוטנציאל מעבר לממוצע. אנחנו רוצים להנות מתשואות שאינן ממוצעות, ולכן נבחר באזורים בהן יש תוכניות ייחודיות שיעזרו לנו.

השקעות נדל"ן בחו"ל

הפרוצדורה בהשקעות נדל״ן בחו״ל – שיקול נוסף

בכל מדינה יש חוקים ותקנות שונים, היוצרים תהליך רכישה שונה. יש מדינות בהן המשקיע קונה את הנכס כאדם פרטי, ויש מדינות בהן נדרשת פתיחת חברה. יש מדינות בהן נדרשת חשבון בנק מקומי, ויש מדינות שלא. יש מדינות בהן השכירות החודשית תופקד לחשבון בנק מקומי בלבד, ויש מדינות בהן הסכום יועבר ישירות לישראל. ככלל עדיף לחפש מדינה בה הפרוצדורות קלות וקצרות ככל הניתן. אם התהליך פשוט ולא מסובך, זה יחסוך לכם זמן, מאמץ וכסף.

מיסוי

הוא גורם חשוב נוסף שיש לבדוק. בגדול חשוב להתייעץ עם רואה חשבון מומחה לכל מדינה, שיכול לתת לכם תמונה ברורה בהתאם למצבכם האישי, מה המס שתשלמו. המיסוי הוא גורם חשוב ביותר בבחינת השקעה, כיוון שמי שמתעלם ממנו, יכול לגלות שההשקעה הרבה יותר / פחות אטרקטיבית ממה שחשב.

באופן כללי נציין כי יש השקעות נדל"ן בחו"ל שהמיסוי על ההכנסות מהן הוא 15% בלבד, לעומת השקעות אחרות המחויבות במיסוי של 35%. זה הבדל ענק בתשואה נטו הצפויה למשקיע. בנוסף ישנם חוקי ירושה שונים במדינות שונות. המיסוי בהעברת הנכס למוטב (חלילה) עלול להיות כבד, ולכן כדאי לדעת ולהכניס את הנתון הזה למכלול השיקולים.

שפה

לאורך חיי ההשקעה תדרשו להתנהל בצורה כזאת או אחרת עם רשויות וגורמים מקומיים. נכון שחברה מלווה עושה הרבה מהדברים עבורכם, אבל עדיין שפת המדינה, תשפיע באופן משמעותי על קלות ההתנהלות. לרובנו כדוברי אנגלית, ההתנהלות מול מדינות דוברות אנגלית כמו ארצות הברית ובריטניה תהיה קלה בהרבה לעומת מדינות שאנגלית איננה השפה המרכזית בהן.

הגורם המלווה בארץ והחברה המנהלת בחו"ל

חשוב להתחבר ברמה האישית לחברה המלווה. התחושה האישית שלכם, לגבי מידת האמינות והשקיפות של החברה המלווה היא קריטית. בחרו לכם אנשים שאתם סומכים עליהם, ושאינם מסתירים אף פרט. בנוסף לשותף המקומי / חברה מנהלת חלק נכבד בהצלחת ההשקעה לאורך זמן. הקפידו לוודא שמדובר בחברה ותיקה ומנוסה, המנהלת נכסים דומים בצורה מוצלחת כבר מספר שנים לפחות.

מי העורך דין המלווה?

בדקו שיש לכם עורך דין בלתי תלוי. לא כזה שמייצג את כלל הרוכשים, לא כזה שמייצג את החברה המלווה, ולא כזה שמייצג את היזם. עורך הדין צריך לעבוד אצלכם. הוא זה שישמור אתכם מעסקאות בעיתיות. עורך דין טוב שם רק את טובתכם האישית לנגד עיניו.

ולבסוף נשאר רק לקפוץ למים. חשוב מאוד בסופו של דבר לקבל החלטה ולנוע. יש המון אנשים שמתכננים לייצור לעצמם עתיד ורוד. רק מעטים עושים זאת. שקלתם, בחרתם, החלטתם, בצעו את ההשקעה, ותנו לכסף שלכם להוביל אתכם למקומות טובים יותר- השקעות נדל"ן בחו"ל משתלמות לכם יותר!

מאמרים נוספים שיעזרו לכם בביצוע השקעות נדל"ן בחו"ל

הכנסה פסיבית - ההבדל בין נכס להתחייבות

הכנסה פסיבית – ההבדל בין נכס להתחייבות

לפני כשבוע חזרתי מנופש משפחתי בקפריסין, הבן שלי בן 4, ראה ברחוב מכונית מרצדס נוצצת: "אבא, איזה אוטו יפה, אני רוצה כזה".

ניסיתי להסביר כמיטב יכולתי, לילד בן 4, את התפיסה הכלכלית שלי בנושא רכישת נכסים או התחייבויות, שאלתי אותו: "אתה יודע מי משלם על החופש שלנו בקפריסין ?", הוא ענה "לא".

"הדירות שלנו, הן אלו שמשלמות על הנופשים שאנחנו יוצאים אליהם מידי כמה חודשים. אם רוכשים דירה, הדירה מייצרת שכירות, שנכנסת לחשבון הבנק. עם הכסף הזה נוכל להחליט ולרכוש כל דבר שנרצה. בין אם זה נופש בחו"ל או מכונית מרצדס מפוארת. הנכסים שלנו הם אלו שמאפשרים לנו ליהנות מהחיים"

ניקח את דוגמת הרכב. אדם יכול להחליט לרכוש רכב מפואר, ב350,000 ₪. הרכב המפואר יאבד מערכו מידי שנה, ובנוסף יגזור הוצאות רבות על ביטוח, טיפולים וכו'.

לעומת זאת, יכול אדם לקחת 350,000 ₪, ולרכוש לעצמו נכס מניב. הנכס שיכניס לכיסו 2,500 ₪ כל חודש, יכול לשמש אותו לכל מטרה שיחפוץ (כולל עסקת ליסינג על רכב יוקרתי).

בתום מספר שנים, האדם שרכש התחייבות (בשם "מרצדס"), יראה את ההון שלו נשחק. אם יאבד את מקום עבודתו או את יציבותו הפיננסית, יגלה שהרכב שרכש שווה הרבה פחות ממה שחשב.

לעומתו, האדם שרכש דירה, יזכה בדרך כלל לראות את ערך הנכס שלו גדל. הנכס ימשיך ויפיק הכנסה פסיבית, ללא תלות במקום העבודה. לאחר ההסבר שאלתי את בני הקטן, "אז מה עדיף לרכוש ? דירה להשקעה או מכונית?"

הבן שלי ענה "דירה, אבא". אני את שלי עשיתי.

צרו לכם הכנסות פסיביות, שיעניקו לכם חיי חופש והנאה, ללא תלות במקום העבודה.

השכילו להבין את ההבדל בין נכס להתחייבות, אם זה מוציא לכם כסף מחשבון הבנק כל חודש זאת התחייבות ולא נכס.

השתמשו בכספים המתקבלים מהנכסים שלכם, על מנת ליהנות מהחיים.

אל תרכשו עם ההון הפרטי שלכם התחייבות אם עמודת הנכסים שלכם איננה מספיק גדולה.

אני ממליץ למי שרוצה להעמיק בהבנת התפיסה לקרוא את הספר "אבא עשיר, אבא עני", המציג את הנושא בצורה מצוינת, נשמח לסייע בנושא רכישת נכסים באנגליה

אולי יעניין אותך גם:

הכנסה פסיבית והשקעות נדל"ן

נכסים מניבים באנגליה

קניית נכס להשקעה באנגליה: כל מה שחשוב לדעת

הכנסה פסיבית והשקעות נדל"ן

הכנסה פסיבית והשקעות נדל"ן

בהרבה מאוד מקרים, אנשים חוששים לעשות השקעה. לכאורה הדבר נראה להם מסוכן. הם מעבירים כסף מחשבון הבנק שלהם, לטובת השקעה. והמספר בעו"ש יורד. זה מכניס חלק מהאנשים לחרדה. כשאני יושב עם אנשים, ומספר להם איפה וכמה אני השקעתי, חלקם אומרים "אתה מאוד אמיץ".

זה ממש מצחיק בעיניי, כי אני חושב שמי שלא משקיע, ומי שלא מייצר לעצמו הכנסות פסיביות, הוא האמיץ מביננו. מפני שהוא לוקח על עצמו סיכונים אדירים, שלא ברור לי איך אפשר לחיות איתם בשלווה. נכון, לעשות צעד כרוך במאמץ. הכי קל לא לעשות כלום. זה נראה לכאורה מאוד בטוח.

אני רוצה להאיר בפנס על שני הסיכונים האדירים, אליהם אתם חושפים את עצמכם ואת המשפחות שלכם, ברגע שאין לכם נכסים מניבים בצורה פסיבית.

לא השקעתם בנדל"ן? אלו הסכנות שחשופות בפניכם

הסיכון הראשון, הוא שאתם תולים את כל הביטחון הכלכלי שלכם במעסיק. את כל העתיד שלכם, הרווחה שלכם, והאוכל של הילדים שלכם, אתם תולים במישהו אחר. זה ממש נחמד ונוח, עד שקורה משהו. אנחנו רואים עשרות מקרים של מעסיקים, שמסיבות כאלה ואחרות מצמצמים או סוגרים את העסק.

מהשנה האחרונה ניתן לראות את חברת טבע, ואת נגב קרמיקה, ובכלל לאורך ההיסטוריה קורים תהליכים המחסלים תעשיות שלמות, כמו תעשיית הטקסטיל בארץ.

חוסנו של המעסיק איננו מובטח, והוא חשוף לסביבה הכלכלית ולשינויים הטכנולוגיים. מה יקרה אם המעסיק שלכם יקלע לקשיים, ויאלץ לשחרר אתכם בגיל 60? מי יעסיק אתכם, אחרי כמה זמן, ובאיזה שכר? אתם יכולים לחיות ללא משכורת?

אם אין לך השקעות פסיביות כנראה התשובה היא לא.

כנסו למידע על – השקעות נדל"ן בבריטניה 

הכנסה פסיבית והשקעות נדל"ן

הסיכון השני הוא החשיפה המוחלטת לקרנות הפנסיה. תוחלת החיים עולה ועולה, והקופות הולכות ומתרוקנות. כולנו מתכננים שבגיל פרישה (בין אם זה יהיה 67 כמו היום, או 77 בעתיד), נזכה למענק חודשי קבוע שיאפשר לנו לחיות בכבוד.

מה לעשות שהמציאות העגומה היא שאין לקרנות מספיק כסף על מנת לתמוך בכל האנשים לתקופות חיים הולכות וגדלות ?

קופות הפנסיה שלכם לא בטוחות

כלכלנים מובילים מצביעים על העובדה שקופות הפנסיה עלולות "לפשוט את הרגל". אין להם מספיק כסף על מנת לחלק. מה יקרה לך בגיל 75, כשקופת הפנסיה שלך תודיע, שלאור המצב, היא נאלצת להקפיא את תשלומי הפנסיה החודשית ? אתה יכול לחיות ללא פנסיה ? אם אין לך השקעה פסיבית, כנראה התשובה היא לא.

עכשיו, אחרי שראינו את שני הסיכונים המטורפים האלה, אני שואל אתכם שוב: מיהו האמיץ?
אדם שלוקח בגיל צעיר החלטות מושכלות, מגובות בביטחונות, על מנת לייצור למשפחתו הכנסות פסיביות, או אדם שלא עושה שום מהלך, שם את כל עתידו על המעסיק וקרן הפנסיה, ומתפלל ששום דבר לא יקרה?

אני מפציר באנשים, רכשו לכם נכסים, המעניקים לכם הכנסות פסיביות. בין אם נדל"ן או כל השקעה אחרת. אתם יכולים להמשיך לעבוד כשכירים וליהנות גם מהשכר השוטף. אבל תמיד תדעו, שבמידת הצורך, תוכלו להתקיים בכבוד גם ללא המשכורת השוטפת או תשלום הפנסיה החודשי.

עשוי לעניין אתכם גם:

קניית נכס להשקעה באנגליה: כל מה שחשוב לדעת

השקעות נדל״ן בחו״ל

עלות רכישת נכס באנגליה – כמה עולה לקנות נדל"ן באנגליה?

השקעות נדל"ן בליברפול

רכישת נכס להשקעה באנגליה: כל מה שחשוב לדעת

בשנים האחרונות המשקיעים בישראל מבינים, כי האלטרנטיבה של השקעות נדל"ן בחו"ל נוחה, זמינה ואטרקטיבית מאוד. העולם הפך לכפר גלובלי קטן, איתור נכס, בדיקת מצבו, רכישתו וקבלת הכספים, הפכה עניין די פשוט, וניתן לביצוע על ידי כל אדם.

בעולם, יעדי השקעה רבים, לכל אחד מהם יתרונות וחסרונות, אולם אירופה מככבת בשנים האחרונות כיעד נוח וקרוב להשקעה, כזה המאפשר למשקיע גם לטוס לראות את הנכס במידת הצורך, ולא מחייבת נסיעה ארוכה ויקרה, כמו במקרה של ארצות הברית.

רכישת נכס להשקעה באנגליה – היעד החם הבא של רכישת נדל״ן להשקעה

נראה כי היעד החם הבא בעולם השקעות הנדל"ן נמצא באנגליה. יותר ויותר משקיעים מגלים את ההזדמנות של רכישת נדל״ן להשקעה בממלכה הבריטית, בין אם משקיעים שזוהי רכישתם הראשונה בחו"ל, או משקיעים מנוסים שהשקיעו בעבר במקומות שונים בעולם, ובוחרים כעת למכור את הנכס הקיים, ולהעביר את ההשקעה לטובת רכישה באנגליה.

קניית נכס להשקעה באנגליה

אז למה אנגליה כל כך אטרקטיבית, ומה חשוב לבדוק?

כמשקיעים אנחנו רוצים לקבל ודאות לכסף, ולהשקיע במקומות בטוחים, בהם הסיכון להפסד נמוך. אנגליה היא הכלכלה השנייה בגודלה באירופה, והשישית בגודלה בעולם. מערכת הבנקאות ומערכת המשפט מתקדמות, מערביות ושקופות. דבר המקנה ביטחון למשקיעים, המעדיפים להשקיע במדינה יציבה וחזקה, לעומת מדינות וכלכלות חלשות יותר, בעיקר במזרח אירופה.

הממשלה בבריטניה מעודדת משקיעים, ומאפשרת רכישה קלה של נכסים להשקעה, בנוסף מאפשרת הוצאה קלה של הכסף, לכל מקום בעולם. כיום משקיע בנדל"ן באנגליה, לא חייב להגיע פיזית לנכס, רשאי לרכוש מכל מקום בעולם, ואף איננו מחויב בפתיחת חשבון בנק באנגליה. הכסף מדמי השכירות, מועבר ישירות לחשבון המשקיע, בכל מקום בעולם, כולל בישראל.

נושאים נוספים לקריאה:

מיסוי אטרקטיבי

נושא שני הוא נושא המיסוי. לאנגליה וישראל הסכם אמנת מס, למניעת כפל מס. כך שבכל מקרה בו תדרשו לשלם מס, המס יקוזז בין המדינות. בנוסף, באנגליה הכנסה של עד 11,500 פאונד בשנה, פטורה ממס. ולכן משקיע ממוצע הרוכש נכס אחד באנגליה, ייהנה מפטור מלא ממס על ההכנסות משכירות באנגליה. בארץ יידרש לשלם מס מופחת של כ15% מההכנסה בניכוי פחת. כך שגם בהיבט המיסוי יש לאנגליה יתרונות רבים, אל מול השקעות אלטרנטיביות.

דותן דנאי

דותן דנאי

דותן דנאי, מחברת בריטניה נדל"ן, המלווה משקיעים מישראל לרכישת נדל"ן בצפון אנגליה, שופך קצת אור על הנושא:

דותן מספר כי הישראלים מגלים בהמוניהם את יתרונות ההשקעה הקלה והאטרקטיבית בצפון אנגליה, המעניקה למשקיע הכנסה פסיבית נוחה של למעלה מ6% נטו, לאחר כל ההוצאות והקיזוזים, ולאחר מס בארץ. בנוסף אומר דותן, שהאטרקטיביות הגדולה היום בצפון אנגליה, היא לא מהשכירות השוטפת, אלה מהפוטנציאל לעליית ערך הנכס ודמי השכירות בעקבות תוכנית פיתוח הצפון.

תוכנית זו (NORTHERN POWERHOUSE) היא תוכנית כלכלית ענקית של ממשלת בריטניה, המשקיעה מאות מילארדים של פאונדים בפיתוח ערי הצפון (מנצ'סטר, ליברפול, פרסטון, שפילד), על מנת לאזן את מחירי הנדל"ן בין הצפון ללונדון. כך נלחמת הממשלה בבועה שנוצרה בלונדון, ומי שמשקיע בצפון המדינה, צפוי ליהנות מעליה של למעלה מ20% בערך הנכס ב5 שנים הקרובות (על פי ניתוח של חברת JLL).

המחירים בצפון אנגליה נמוכים באופן מפתיע, וניתן לרכוש נכסים חדשים, או נכסי יד 2, החל מ280,000 ₪. סכום נמוך ונוח למשקיעים רבים.

הנכס נרשם בצורה מסודרת בטאבו על שם המשקיע, בדומה לתהליך בישראל.

מי מנהל את הנכסים?

חברות ניהול מקצועיות, שזה תחום עיסוקן. לחברות אלו ניסיון רב בניהול נכסים עבור משקיעים מעבר לים, והן עושות זאת בצורה שקופה ומסודרת. חשוב כמובן לבחור בחברה אמינה, שתדאג לאינטרסים שלנו, ותשמור על הנכס שלנו במצב טוב. דותן מספר כי למשקיע שאין לו ידע קודם והכרות עמוקה עם השוק האנגלי, מומלץ להיעזר בחברות מקצועיות בישראל, המלוות את המשקיעים, ומעניקות שקט נפשי.

לנו כחברה, אומר דותן, יש את הכלים והמיומנות לבחור את ההשקעות החכמות ביותר, הנתונות עלות תועלת גדולה למשקיע. אנחנו מבקרים באנגליה על בסיס קבוע, ובקשר טלפוני יומיומי, עם השותפים המקומיים שלנו. כך אנחנו מוודאים שהנכס אטרקטיבי, ומנוהל צורה הטובה ביותר, על ידי החברות האמינות והמקצועיות ביותר.

מה כולל תהליך הרכישה? וכיצד מובטח הכסף?

ראשית צריך לבחור את הנכס הרלוונטי, לאנשים שונים מתאימים נכסים שונים, ויש מגוון אפשרויות (נכסים חדשים למגורים, נכסי יד 2, מעונות סטודנטים). לאחר שבחרנו את הנכס האופטימלי עם המומחים, נשריין עבורנו את היחידה במקרה ומדובר בפרויקט חדש, או נגיש הצעת מחיר לרכישה עבור נכס יד 2.

את כל התהליך הזה, יבצעו עבורכם המומחים המלווים אתכם. השלב הבא הוא מינוי עורך דין מטעמכם. זה צריך להיות עורך דין בעל רישיון עריכת דין בריטי. הבחירה הזו היא חשובה, כיוון שהעורך דין מייצג אתכם בלבד, הוא דואג לאינטרסים שלכם, והמקצועיות שלו, תסייע לכם לעבור את התהליך בביטחון מלא.

לדותן רשימה מפורטת של עורכי דין מומלצים, גם בבריטניה וגם בישראל. לאחר שעורך הדין עבר על כל החוזה, ואישר את תקינותו, תוזמנו למשרדו / שיחת טלפון, המסבירה את כלל הנושאים שחשוב שתדעו בהקשר לעסקה הספציפית. תתבקשו להעביר סכום כסף ראשוני לחשבון של עורך הדין שלכם, ובמידה והכל נחתם ויצאתם לדרך, הסכום יועבר מחשבון עורך הדין שלכם לחשבון הנאמנות המלווה את הפרויקט, או לחשבונו של מוכר הנכס, במקרים של נכס יד 2.

כל תהליך הרכישה, לרבות העברות הכספים לחו"ל, איננו מסובך, אך הוא דורש מידה מסוימת של הכרות עם התהליך והטפסים הנדרשים. שימוש בחברה מלווה בתהליך, יכול להקל עליכם, ויאפשר לכם לקבל הכל מוכן מראש, ובכל שלב, על מנת לקצר את השלבים. חברה מלווה מוצלחת אומר דותן, יודעת לקחת תהליך מורכב ומסורבל באופן יחסי, ולהפוך אותו לתהליך קל, מהיר ונוח.

למידע נוסף על תהליך הרכישה לחצו כאן.

שער הפאונד הנמוך, הוא סיבה נוספת לאטרקטיביות הגדולה ברכישת נכס באנגליה. דותן מסביר, כי לעלייה הצפויה בערך הפאונד (על פי תחזית של Bank of America), יש השפעה כפולה לטובת המשקיע. האחת היא עלייה בערך הנכס, כך שהמשקיע ירצה לממש את הנכס ולמכור, הוא יהיה שווה יותר ממה שהיה בעת הקניה. השנייה היא עליה בסכום השכירות החודשי. מכיוון שהסכום נגבה מהשוכר בפאונד, אך מומר בארץ לשקלים. סכום השכירות החודשי בשקלים צפוי ללכת ולעלות באופן משמעותי, ולשפר את התשואות הצפויות.

מעונות להשקעה באנגליה

חברת בריטניה נדל"ן מלווה משקיעים רבים בימים אלו ברכישות נדל"ן בצפון אנגליה, החל מסכומים של 280,000 ₪ בלבד, ומצליחה לייצר עבורם תשואות ברוטו של למעלה מ10%, ותשואות נטו לאחר מס של 6%. בנוסף עקב העלייה הצפויה בערך הנכסים, ובגובה השכירות, התשואה השנתית  הפוטנציאלית הצפויה למשקיע, עולה מעבר ל ל15%.

אנחנו התרשמנו מאוד מהפוטנציאל בצפון אנגליה. ללא ספק השקעות נוחות, במחירים נמוכים ועם תשואות יוצאות דופן.

דותן אף מספר, כי לאור האטרקטיביות הגדולה בהשקעות, גם הוא באופן אישי, רוכש נכסים בצפון אנגליה, ושמח לשתף אותנו בדוגמאות.

דותן מסכם ואומר "אנחנו בבריטניה נדל"ן מאוד מאמינים בצפון אנגליה, וחושבים שמדובר במקום האטרקטיבי ביותר היום להשקעה. הפוטנציאל הגלום בעליית מחירי הנדל"ן עקב תוכנית פיתוח הצפון הוא אדיר. אנחנו דוגלים בהשקעות נוחות ובטוחות, על מנת לייצר הכנסות פסיביות. אנחנו עושים זאת עבור עצמנו, ושמחים ללוות משקיעים שרוצים כמונו, לבוא וליהנות מהשקעות אטרקטיביות כאלה".

נדל"ן באנגליה

קניית דירה בבריטניה – כמה עולה לקנות נדל"ן באנגליה?

כידוע, כבכל השקעה, ישנם עלויות נלוות, שאינן קשורות למחיר הנכס עצמו.

כמשקיעים, אנחנו כל הזמן שואלים את עצמנו ״איפה כדאי להשקיע״? חשוב שנזכור את העלויות האלו, ונחשב אותן, על מנת לקבל תמונה ברורה ואמתית של התשואה נטו, הצפויה לנו מההשקעה ורק כך נוכל להבין איפה כדאי לקנות נדל"ן להשקעה.

הדבר נכון בכל השקעה, ולא רק בתחום הנדל"ן. לדוגמא שמחשבים תשואה של קופת גמל / תעודת סל, חשוב לקחת בחשבון גם את דמי הניהול, גם את עמלת ניהול ניירות ערך של הבנק, וגם את המס על ריווחי הון בעת המימוש. כך נוכל לקבל תמונה ברורה, ויכולת להשוות בין סוגי השקעות שונות, אז איפה כדאי להשקיע ולקנות נדל"ן להשקעה?

מחיר השקעות נדל"ן באנגליה: מה מחיר קניית דירה בבריטניה?

מאמר זה, אתייחס לעלויות הצפויות למשקיע בעת רכישת נדל״ן להשקעה באנגליה והוא נותן קווים כללים להוצאות השונות. כמובן שהוצאות אלו יכולות להשתנות במידה במקרה של רכישת נדל"ן להשקעה במדינה אחרת. כמו כן יש לזכור שהנתונים נכונים למועד כתיבת המאמר, ולכן עלולים להיות שינויים בסעיפים או בעלויות.

בכל מקרה, אנחנו ממליצים בחום, לכל מי שמבצע השקעה כלשהי, לבחון בעזרת איש מקצוע (רואה חשבון בריטי) , את העלויות הצפויות לו במועד ביצוע ההשקעה.

נחלק את העלויות הצפויות לעלויות חד פעמיות במועד הרכישה, ולעלויות שוטפות מידי שנה. למידע נוסף על תהליך רכישת נכס באנגליה.

נדל"ן להשקעה באנגליה

עלויות במועד רכישת נדל"ן להשקעה

פרט למחיר הנכס כמובן, ההוצאות הצפויות למשקיע הן :

  • דמי איתור ליווי עסקה, במידה ונעזר בחברה מקומית בישראל או באנגליה – יכול לנוע בטווח של 4,000-6,000 פאונד. אמנם הוצאה לא קטנה, אך יש לזכור שביצוע עסקה ללא ליווי, עלולה להסתיים במפח נפש, ובטעויות שעלותן גבוהה בהרבה מדמי הליווי.
  • שכר טרחה עו"ד – בעסקה נדל"נית חובה למנות עורך דין מטעמך. הוא יסייע לך בכל התהליך, ויבדוק עבורך את טיב העסקה. ניתן להיעזר בעורכי דין מומלצים, הן בישראל והן באנגליה. עלות עורך דין נעה בטווח של 1,000-2,000 פאונד.
  • מס רכישה – ברכישת נכס למגורים, ישלם משקיע שיש ברשותו דירה נוספת, בין באנגליה או בכל מקום אחר בעולם, כולל בישראל, מס רכישה של 3% מעלות הנכס. יחידות סטודנטים באנגליה מוחרגות בנושא זה, ואינן דורשות תשלום מס רכישה.
  • עלות ריהוט הנכס – באנגליה מקובל בהרבה מהמקרים להשכיר את הנכס מרוהט. דמי ריהוט דירה נעים בין 3,000-5,000 פאונד. לעיתים בפרויקטים חדשים, בעיקר שמדובר במעונות סטודנטים באנגליה, מחיר הנכס כבר כולל בתוכו על העלות המלאה לריהוט היחידה, ולא נדרש להוציא סכום נוסף.
  • ברכישת נכס יד 2 (לא תקף לגבי פרויקטים חדשים), נמליץ ללקוח להזמין דו"ח מהנדס בודק לנכס לפני הרכישה. הדו"ח דומה במהותו לבדק בית, המקובל בישראל. ונותן ללקוח שקט נפשי לגבי מצבו הפיזי של הנכס. עלות הדוח נעה בין 300-600 פאונד. (תלוי בחברה המבצעת וברמת פירוט הדו"ח : Level 1/2/3).

עדיין תוהים איפה כדאי להשקיע? קראו עוד על

נכסים באנגליה | איפה כדאי להשקיע?

מחיר נדל"ן באנגליה: עלויות צפויות בשוטף

  • עלות ניהול ואחזקה – כוללת בתוכה את דמי הניהול Management, והאחזקה Service. משתנה בין פרויקט לפרויקט ובין חברה לחברה. העלות הממוצעת באנגליה היא 8-10% דמי ניהול. עלות האחזקה משתנה בין בית פרטי, בניין ומעונות סטודנטים, אך נעה בדרך כלל בתחום של 600-1200 פאונד בשנה. הסכום אמור לכלול בתוכו גם מרכיב של ביטוח עבור המבנה / שטחים ציבוריים בבניין. דרשו מהמלווה שלכם לספק פרטים על דמי הניהול והאחזקה בנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש.
  • דמי שכירות קרקע (Ground rent) – באנגליה הרוב המוחלט של הבניינים והנכסים בבתים משותפים הינם Lease Hold. זאת אומרת שיש בעל לקרקע עליה יושב הנכס. ולכן כל שנה ישולם תשלום לבעל הקרקע (מזכיר מעט את דמי החכירה למנהל בישראל, רק שבאנגליה משולם מידי שנה). הסכום נע בדרך כלל בטווח 150-400 פאונד לשנה.
  • בלאי טבעי בנכס – כל מה שמחוץ לנכס, יכוסה בדרך כלל בעלויות הService. בדומה לישראל, מה שבתוך הדירה הוא באחריות שלכם. הדייר בדרך כלל חותם הסכם מסודר עם חברת הניהול, הכולל מרכיב של הפקדת סכום ביטחון. במידה והדייר גרם נזק לציוד / דירה, הוא יישא בעלויות התיקון. במידה והנזק הקיים בדירה נגרם מבלאי טבעי (צורך לצבוע מידי כמה שנים, צורך בהחלפת מכשירי חשמל שהתקלקלו, צורך בהחלפת ריהוט ישן מידי כמה שנים), העלות תגבה מבעל הנכס. יש לקחת בחשבון סכום של 150-350 פאונד לשנה, בגין הוצאות בלתי צפויות אלו.
  • הגשת דו"ח לרשויות המס באנגליה – כיום באנגליה, הכנסה של עד 11,500 פאונד בשנה פטורה ממס (Personal allowance). אך על מנת לקבל את הפטור יש להגיש את המסמכים לרשויות המס באנגליה. את הגשת המסמכים ניתן לבצע עצמאית באינטנרט. מי שלא מסתדר באופן עצמאי יכול להיעזר בחברת הניהול שלו (חלקן מוכנות לעשות זאת גם ללא תשלום), או לפנות לרואה חשבון בריטי.
    יש כאלו גם בארץ וגם באנגליה. מרביתם גובים תשלום שנתי של 200-400 פאונד עבור שירות זה. הכספים שיגיעו לארץ כתוצאה מהשכרת הנכס, צפויים למס של 15% בניכוי פחת. ניתן לבצע שומה עצמאית באינטרנט, ללא קושי רב, או לבצע בעזרת רואה חשבון בארץ. מדובר במס נוח יחסית להשקעות מקבילות.

במכירה:

  • דמי תיווך – בדרך כלל נעזר במתווך מקומי על מנת למכור את הנכס במהירות ויעילות. מתווך מקומי עשוי לגבות כ500-1500 פאונד בעת המכירה.
  • מס שבח – אנחנו צופים שערך הנכסים באנגליה יעלה בשנים הקרובות. החלטתם למכור? יופי, אנחנו מניחים שעשיתם רווח יפה על הנכס, והוא ימכר במחיר גבוה מזה שקניתם אותו. בדומה לישראל, תדרשו לשלם מס שבח על הרווח. מכיוון שיש אמנת מס בין אנגליה לישראל, המס שתשלמו הוא הגבוה מבין המדינות. זאת אומרת המס הנהוג בישראל בגובה 25% מהרווח. אנגליה תגבה ראשונה את זכותה למס, ואת ההשלמה ל25% תשלמו בארץ.

נכסים באנגליה – לסיכום

קניית דירה בבריטניה, בעיקר קניית דירה בצפון אנגליה בכלל ובפרט, נדל"ן להשקעה בלידס מהווה צעד חכם ובטוח. תשואה ממוצעת צפויה בצפון אנגליה כתוצאה מדמי השכירות השוטפת, נעה בטווח של 8-11% ברוטו. אם נסתכל ונחשב את כלל עלויות העסקה, לרבות כל ההוצאות הנלוות, גם בשלב הרכישה וגם בשוטף, נגיע לתשואות טהורות לאחר מס של 5.5-6.5% . כמובן שזו התשואה השוטפת בלבד, ואיננו מתייחסים פה לתשואה מצרפית נוספת כתוצאה מעליית ערך הנכס, ומעליית ערך הפאונד.

דרשו תמיד לקבל את פירוט כל העלויות. אל תתפתו למחירי הברוטו, בשום השקעה. דרשו תמיד להבין את כלל העלויות, ואת התשואה נטו לאחר מס. בנוסף לדעתנו תמיד יש להיעזר בליווי מקצועי, התורם בסופו של דבר להקטנת הסיכון, ולחסכון בכסף. אל תתפתו לעסקאות בהן יציעו לכם לוותר על העורך דין המלווה, על התמיכה בחו"ל או על דו"ח המהנדס. חברות אחראיות תמיד ידאגו קודם כל לטובתכם, וימליצו לכם להשקיע סכומים אלו, על מנת להקטין דרמטית את הסיכון בהשקעה, וליצר עבורכם נכס בטוח, המייצר עבורכם הכנסה פסיבית נוחה, נעימה ופשוטה.

בהצלחה!

 

נשמח לעזור ולייעץ איפה כדאי לקנות נדל"ן להשקעה – צרו קשר

דותן דנאי – למה להשקיע באנגליה?

סרטון קצר המתאר את האטרקטיביות של ההשקעה באנגליה. לאור תוכנית פיתוח הצפון השקעה במגורי סטודנטים או מגורים באנגליה היא ההשקעה האטרקטיבית ביותר. סכום רכישה נמוך החל מ280,000 ש"ח, ותשואות מדהימות של 7-10%. בנוסף פוטנציאל משמעותי לעליית ערך הנכס.
מוזמנים להתקשר למשרד 072-3991455.

אולי יעניין אותך גם:

הכנסה פסיבית והשקעות נדל"ן

השפעת ערך הפאונד על מחירי הנדל"ן באנגליה – דותן דנאי

הסבר קצר על העליה הצפויה בערך הפאונד, ואיך זה למעשה משפיע על התשואות שלנו, גם בהיבט ההוני (בעליית כערך הדירה) וגם בתשואה השוטפת משכירות. לפרטים נוספים אתם מוזמנים ליצור קשר.

נכסים מניבים באנגליה

נכסים מניבים באנגליה

ההחלטה של תושבי בריטניה לנטוש את האיחוד האירופי הייתה משיקולים שונים, אך נראה שגם הם לא הבינו לעומק את ההשלכות העצומות של הברקזיט על תחומים רבים בחייהם.

התקופה הנוכחית שבה עדיין לא החלה ההיפרדות בפועל אך נערכים אליה, היא הזמן הנכון לבצע השקעות בין לאומיות במדינה הנמצאת במשבר זמני המשפיע רבות על הכלכלה וגורם לירידה דרסטית בערך הפאונד מול המטבעות העולמיים לראשונה זה ארבעים שנה. גם ערכו של הפאונד מול השקל הישראלי ירד בשיעור משמעותי מאוד של כעשרים אחוז בשלוש השנים האחרונות.

תוצאות הפיחות בערך המטבע נראות מיד לעין, מחירי הנכסים בכל המדינה נמצאים בירידה משמעותית ומשקיעים שהדירו את רגליהם כל השנים מהשקעות בבריטניה, מגיעים אליה כעת ומבצעים רכישות של נכסים מניבים באנגליה במחירים אטרקטיביים.

בעבר כבר חוו הבריטים ירידה מהותית בערך הנדל"ן בשל משבר הסאב פריים בארה"ב. אך די במהרה השוק התאושש מהמשבר ומחירי הנדל"ן חזרו למחירם הריאלי ואף עלו במקרים רבים. לאור הביקוש הרב הקיים היום לנכסים בכל הערים ובמיוחד בלונדון ובכל החלק המתפתח מאוד של ערי צפון אנגליה, קיימת סבירות גבוהה מאד שערכי המטבע יעלו ויחד עימם יחזרו מחירי הנדל"ן לרמתם הקודמת.

נכסים מניבים באנגליה

נכסים מניבים באנגליה – היתרונות בהשקעה בנכסים שונים ברחבי אנגליה

רכישת נכס במיקום טוב במחיר נמוך זה מצוין, אך אם הנכס לא יושכר, ההשקעה לא תניב את התשואה שתכנן לקבל בעל הנכס. היתרון הגדול באנגליה הוא העובדה שיש ביקוש עצום לדירות בכל האזורים הטובים כך שהסיכוי שהדירה לא תושכר הוא סיכוי קלוש מאד.

במקביל, ההערכה היא שבשנים הקרובות ערכם הכספי של הנכסים הללו יעלה בהתמדה וכך בנוסף לתשואה הקבועה משכר הדירה, יגרוף המשקיע רווחי הון בגין עליית ערך הנכס אם יחליט למכור אותו ולממש את ההשקעה, לאחר פרק זמן מסוים.

עוד ב"בריטניה נדל"ן"

שיטת הרכישה באנגליה

אחת הסיבות שבגללן השוק הבריטי קורץ לבעלי הממון הישראליים היא העובדה שבאנגליה לא חלים על קוני הנכסים מיסים כמו מס רכישה (על דירה ראשונה או על מעונות סטודנטים) והיטלים חדשים הנהוגים בארץ במיוחד עבור המשקיעים הזרים. הממשל הבריטי מעודד הגעת משקיעים זרים ולכן מאפשר להם לקבל משכנתאות בהיקף של % 70 – % 60 מהערך הכללי של הנכס על נכס שני ואילך, בתנאים פיננסיים נוחים מאד.

בנוסף לכך, לא חלה על המשקיעים חובת תשלום למס הכנסה בגין הכנסתם משכר הדירה (עד תקרה שנקבעת מעת לעת באנגליה).

בחירת נכס להשקעה

קיימים משקיעים הטסים לאנגליה, רואים נכסים מניבים באנגליה, מתרשמים מההיצע ואף סוגרים עסקאות שנראות להם מוצלחות. אחרים פונים לחברות אנגליות או לנציגויות ישראליות שמשרדיהם ממוקמים בממלכה הבריטית או כאן בישראל ומבקשים את עזרתם במציאת נכס. רוב החברות הישראליות הן בעלות ידע וניסיון רב לאור התקופה הארוכה שבה הן עוסקות בכך.

יש להם קשרים עסקיים ענפים עם קבלנים הבונים בניינים חדשים והם מוכרים במיזמים הללו דירות רבות. מכיוון שהרוכשים הם ישראלים ולא מקומיים, מבצעת עבורם הנציגות הישראלית את כל מעטפת הקניה, החל במציאת הנכס, עריכת חוזים באמצעות עורכי דין מקומיים, טיפול בכל נושא המימון והמיסוי על ידי רואי חשבון מקומיים, התקשרות עם חברות ניהול המבצעות שיפוצים, מציאת שוכרים, הסכמים עם שוכרים והעברת הכספים לבעלי הנכס על פי ההסכם שנחתם עמם.

הישראלים נהנים מנכסים מניבים באנגליה ומהכנסה פסיבית מהנכס שרכשו במחיר מופחת ומושכר כמעט ללא הפסקה.

 

התקדמות הבניה מכיוון ה MEDIA CITY

הסבר על הפיתוח הנדל"ני במנצ'סטר. הבניה המתקדמת מכיוון הMEDIA CITY למרכז העיר ולהפך. רואים בעיניים את ההתקדמות. בניין אחרי בניין. הזמן להשקיע הוא עכשיו. בהצלחה !

 

קראו עוד על – השקעות נדל"ן במנצ'סטר