השקעות נדל"ן בחו"ל

השקעות נדל"ן בחו"ל

במאמר זה אתייחס בצורה כללית ומתומצתת מה השיקולים, ומה כדאי לבדוק, בבחירת השקעות נדל"ן בחו"ל.
כאמור, זה לא סוד גדול, שהשקעות נדל"ן בחו"ל, היא רעיון טוב, שרבים מיישמים אותו בהצלחה רבה. לאור צעדי הממשלה בישראל, המעוניינים להרחיק את ציבור המשקיעים משוק הנדל"ן, נראה כי ללא ספק השקעות בחו"ל עדיפות על השקעה בארץ. ועדיין רבים מאתנו חוששים, כיוון שהם אינם מכירים את שווקי היעד, זה רחוק מישראל, קשה יותר לשליטה ומעקב, ודורש מידה מסוימת של אמון בגורם מלווה.

אז מה בכל זאת כדאי לבדוק לפני שעושים את הצעד הגדול?

השקעה במדינה מערבית מובילה אל מול השקעה בשווקים מתפתחים

ההחלטה הראשונה שיש לקבל בנושא של השקעות נדל"ן בחו"ל, היא באיזה סוג של מדינות אני רוצה להשקיע. האם להשקיע במדינות מתפתחות / מדינות במשבר (לדוגמא יוון, אוקראינה, פולין, רומניה וכ'ו), אשר מעניקות הזדמנות לעליית ערך בעתיד, או להשקיע במדינות מערביות גדולות, עם כלכלה חזקה (לדוגמא ארצות הברית, גרמניה, בריטניה), המעניקות יציבות, שקיפות וביקושים קשיחים באופן יחסי.

למי שאיננו רוצה להיחשף לסיכון, אין מה לחפש במדינות משבר. הסיכון פשוט לא תואם את סוג המשקיע, ומשקיע כזה יתקשה לישון בלילה לאור השקעתו. חשוב להבין שההתלבטות שלכם היכן להשקיע צריכה להיות תואמת לסיכון שהחלטתם לקחת. לא תוכלו להשוות השקעות נדל"ן באנגליה להשקעות נדל"ן ביוון. זה כמעט כמו להשוות בין מוצרי השקעה שונים לחלוטין.

שיקול תצורת ההשקעה

אנשים יכולים לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל כאדם פרטי, או כהתאגדות של מספר אנשים, שבדרך כלל מסייעים לממן מיזם בניה שמוביל יזם מקומי. מה אתם מחפשים בתור אנשים ? האם ברצונכם בנכס בבעלותכם המלאה?

במצב זה תזכו לגמישות מלאה בהחלטה האם ומתי למכור. באיזה מחיר, אולי תרצו להשאיר את ההשקעה לשנים ארוכות ולא לממש? בנוסף כאשר קונים ומוכרים כאדם פרטי, נהנים באופן מלא ואישי מהרווחים שיש מעליית ערך. אתה לא מתחלק בסכום עם יזם או אנשים נוספים.

מצד שני ישנם אנשים שיעדיפו השקעה כקבוצה. סכום ההשקעה בדרך כלל נמוך יותר מרכישה לבד, יש מנהל מארגן, ומשך ההשקעה קצר.

לקריאה נוספת בנושא תהליך רכישת נדל"ן בחו"ל

המרחק מישראל

אנשים רבים ירצו בשלב כזה או אחר לנסוע לראות את הנכס. הדבר נכון במיוחד עבור מי שמנהל את הנכס באופן עצמאי, ואיננו נעזר בחברות ניהול מקומיות. המרחק מישראל הוא שיקול גם בנוחות ההגעה, וגם בהוצאה הנדרשת. ברור לחלוטין שטיסה לדוגמא לאנגליה (4.5 שעות) לא דומה לא במאמץ ולא בתקציב לטיסה לפלורידה בארצות הברית.

כאשר מדובר על השקעות נדל"ן בחו"ל, שווה להקדיש מחשבה לאזור ההשקעה הספציפי בתוך מדינה. מדוע להשקיע דווקא שם? האם מתחולל משהו ספציפי לאזור? תוכנית ממשלתית / מעסיק ענק שעבר לאזור / שינוי בתחבורה ציבורית. זכרו שתמיד ננסה להשקיע באזורים שקיימת שבהן מידה של פוטנציאל מעבר לממוצע. אנחנו רוצים להנות מתשואות שאינן ממוצעות, ולכן נבחר באזורים בהן יש תוכניות ייחודיות שיעזרו לנו.

השקעות נדל"ן בחו"ל

הפרוצדורה בהשקעות נדל״ן בחו״ל – שיקול נוסף

בכל מדינה יש חוקים ותקנות שונים, היוצרים תהליך רכישה שונה. יש מדינות בהן המשקיע קונה את הנכס כאדם פרטי, ויש מדינות בהן נדרשת פתיחת חברה. יש מדינות בהן נדרשת חשבון בנק מקומי, ויש מדינות שלא. יש מדינות בהן השכירות החודשית תופקד לחשבון בנק מקומי בלבד, ויש מדינות בהן הסכום יועבר ישירות לישראל. ככלל עדיף לחפש מדינה בה הפרוצדורות קלות וקצרות ככל הניתן. אם התהליך פשוט ולא מסובך, זה יחסוך לכם זמן, מאמץ וכסף.

מיסוי

הוא גורם חשוב נוסף שיש לבדוק. בגדול חשוב להתייעץ עם רואה חשבון מומחה לכל מדינה, שיכול לתת לכם תמונה ברורה בהתאם למצבכם האישי, מה המס שתשלמו. המיסוי הוא גורם חשוב ביותר בבחינת השקעה, כיוון שמי שמתעלם ממנו, יכול לגלות שההשקעה הרבה יותר / פחות אטרקטיבית ממה שחשב.

באופן כללי נציין כי יש השקעות נדל"ן בחו"ל שהמיסוי על ההכנסות מהן הוא 15% בלבד, לעומת השקעות אחרות המחויבות במיסוי של 35%. זה הבדל ענק בתשואה נטו הצפויה למשקיע. בנוסף ישנם חוקי ירושה שונים במדינות שונות. המיסוי בהעברת הנכס למוטב (חלילה) עלול להיות כבד, ולכן כדאי לדעת ולהכניס את הנתון הזה למכלול השיקולים.

שפה

לאורך חיי ההשקעה תדרשו להתנהל בצורה כזאת או אחרת עם רשויות וגורמים מקומיים. נכון שחברה מלווה עושה הרבה מהדברים עבורכם, אבל עדיין שפת המדינה, תשפיע באופן משמעותי על קלות ההתנהלות. לרובנו כדוברי אנגלית, ההתנהלות מול מדינות דוברות אנגלית כמו ארצות הברית ובריטניה תהיה קלה בהרבה לעומת מדינות שאנגלית איננה השפה המרכזית בהן.

הגורם המלווה בארץ והחברה המנהלת בחו"ל

חשוב להתחבר ברמה האישית לחברה המלווה. התחושה האישית שלכם, לגבי מידת האמינות והשקיפות של החברה המלווה היא קריטית. בחרו לכם אנשים שאתם סומכים עליהם, ושאינם מסתירים אף פרט. בנוסף לשותף המקומי / חברה מנהלת חלק נכבד בהצלחת ההשקעה לאורך זמן. הקפידו לוודא שמדובר בחברה ותיקה ומנוסה, המנהלת נכסים דומים בצורה מוצלחת כבר מספר שנים לפחות.

מי העורך דין המלווה?

בדקו שיש לכם עורך דין בלתי תלוי. לא כזה שמייצג את כלל הרוכשים, לא כזה שמייצג את החברה המלווה, ולא כזה שמייצג את היזם. עורך הדין צריך לעבוד אצלכם. הוא זה שישמור אתכם מעסקאות בעיתיות. עורך דין טוב שם רק את טובתכם האישית לנגד עיניו.

ולבסוף נשאר רק לקפוץ למים. חשוב מאוד בסופו של דבר לקבל החלטה ולנוע. יש המון אנשים שמתכננים לייצור לעצמם עתיד ורוד. רק מעטים עושים זאת. שקלתם, בחרתם, החלטתם, בצעו את ההשקעה, ותנו לכסף שלכם להוביל אתכם למקומות טובים יותר- השקעות נדל"ן בחו"ל משתלמות לכם יותר!

מאמרים נוספים שיעזרו לכם בביצוע השקעות נדל"ן בחו"ל

הכנסה פסיבית - ההבדל בין נכס להתחייבות

הכנסה פסיבית – ההבדל בין נכס להתחייבות

לפני כשבוע חזרתי מנופש משפחתי בקפריסין, הבן שלי בן 4, ראה ברחוב מכונית מרצדס נוצצת: "אבא, איזה אוטו יפה, אני רוצה כזה".

ניסיתי להסביר כמיטב יכולתי, לילד בן 4, את התפיסה הכלכלית שלי בנושא רכישת נכסים או התחייבויות, שאלתי אותו: "אתה יודע מי משלם על החופש שלנו בקפריסין ?", הוא ענה "לא".

"הדירות שלנו, הן אלו שמשלמות על הנופשים שאנחנו יוצאים אליהם מידי כמה חודשים. אם רוכשים דירה, הדירה מייצרת שכירות, שנכנסת לחשבון הבנק. עם הכסף הזה נוכל להחליט ולרכוש כל דבר שנרצה. בין אם זה נופש בחו"ל או מכונית מרצדס מפוארת. הנכסים שלנו הם אלו שמאפשרים לנו ליהנות מהחיים"

ניקח את דוגמת הרכב. אדם יכול להחליט לרכוש רכב מפואר, ב350,000 ₪. הרכב המפואר יאבד מערכו מידי שנה, ובנוסף יגזור הוצאות רבות על ביטוח, טיפולים וכו'.

לעומת זאת, יכול אדם לקחת 350,000 ₪, ולרכוש לעצמו נכס מניב. הנכס שיכניס לכיסו 2,500 ₪ כל חודש, יכול לשמש אותו לכל מטרה שיחפוץ (כולל עסקת ליסינג על רכב יוקרתי).

בתום מספר שנים, האדם שרכש התחייבות (בשם "מרצדס"), יראה את ההון שלו נשחק. אם יאבד את מקום עבודתו או את יציבותו הפיננסית, יגלה שהרכב שרכש שווה הרבה פחות ממה שחשב.

לעומתו, האדם שרכש דירה, יזכה בדרך כלל לראות את ערך הנכס שלו גדל. הנכס ימשיך ויפיק הכנסה פסיבית, ללא תלות במקום העבודה. לאחר ההסבר שאלתי את בני הקטן, "אז מה עדיף לרכוש ? דירה להשקעה או מכונית?"

הבן שלי ענה "דירה, אבא". אני את שלי עשיתי.

צרו לכם הכנסות פסיביות, שיעניקו לכם חיי חופש והנאה, ללא תלות במקום העבודה.

השכילו להבין את ההבדל בין נכס להתחייבות, אם זה מוציא לכם כסף מחשבון הבנק כל חודש זאת התחייבות ולא נכס.

השתמשו בכספים המתקבלים מהנכסים שלכם, על מנת ליהנות מהחיים.

אל תרכשו עם ההון הפרטי שלכם התחייבות אם עמודת הנכסים שלכם איננה מספיק גדולה.

אני ממליץ למי שרוצה להעמיק בהבנת התפיסה לקרוא את הספר "אבא עשיר, אבא עני", המציג את הנושא בצורה מצוינת, נשמח לסייע בנושא רכישת נכסים באנגליה

אולי יעניין אותך גם:

הכנסה פסיבית והשקעות נדל"ן

נכסים מניבים באנגליה

קניית נכס להשקעה באנגליה: כל מה שחשוב לדעת