נדל"ן באנגליה

עלות רכישת נכס באנגליה – כמה עולה לקנות נדל"ן באנגליה?

כידוע, כבכל השקעה, ישנם עלויות נלוות, שאינן קשורות למחיר הנכס עצמו.

כמשקיעים, חשוב שנזכור את העלויות האלו, ונחשב אותן, על מנת לקבל תמונה ברורה ואמתית של התשואה נטו, הצפויה לנו מההשקעה.

הדבר נכון בכל השקעה, ולא רק בתחום הנדל"ן. לדוגמא שמחשבים תשואה של קופת גמל / תעודת סל, חשוב לקחת בחשבון גם את דמי הניהול, גם את עמלת ניהול ניירות ערך של הבנק, וגם את המס על ריווחי הון בעת המימוש. כך נוכל לקבל תמונה ברורה, ויכולת להשוות בין סוגי השקעות שונות.

מחיר השקעות נדל"ן באנגליה: אז כמה זה באמת עולה?

מאמר זה, יתייחס לעלויות הצפויות למשקיע בעת רכישת נכס באנגליה, והוא נותן קווים כללים להוצאות השונות. כמובן שהוצאות אלו יכולות להשתנות אם נבחר להשקיע במדינה אחרת. כמו כן יש לזכור שהנתונים נכונים למועד כתיבת המאמר, ולכן עלולים להיות שינויים בסעיפים או בעלויות. בכל מקרה, אנחנו ממליצים בחום, לכל מי שמבצע השקעה כלשהי, לבחון בעזרת איש מקצוע (רואה חשבון בריטי) , את העלויות הצפויות לו במועד ביצוע ההשקעה.

נחלק את העלויות הצפויות לעלויות חד פעמיות במועד הרכישה, ולעלויות שוטפות מידי שנה. למידע נוסף על תהליך רכישת נכס באנגליה.

נדל"ן להשקעה באנגליה

עלויות במועד הרכישה :

פרט למחיר הנכס כמובן, ההוצאות הצפויות למשקיע הן :

  • דמי איתור ליווי עסקה, במידה ונעזר בחברה מקומית בישראל או באנגליה. יכול לנוע בטווח של 4000-6000 פאונד. אמנם הוצאה לא קטנה, אך יש לזכור שביצוע עסקה ללא ליווי, עלולה להסתיים במפח נפש, ובטעויות שעלותן גבוהה בהרבה מדמי הליווי.
  • שכר טרחה עו"ד. בעסקה נדל"נית חובה למנות עורך דין מטעמך. הוא יסייע לך בכל התהליך, ויבדוק עבורך את טיב העסקה. ניתן להיעזר בעורכי דין מומלצים, הן בישראל והן באנגליה. עלות עורך דין נעה בטווח של 1000-2000 פאונד.
  • מס רכישה. ברכישת נכס למגורים, ישלם משקיע שיש ברשותו דירה נוספת, בין באנגליה או בכל מקום אחר בעולם, כולל בישראל, מס רכישה של 3% מעלות הנכס. יחידות סטודנטים באנגליה מוחרגות בנושא זה, ואינן דורשות תשלום מס רכישה.
  • עלות ריהוט הנכס. באנגליה מקובל בהרבה מהמקרים להשכיר את הנכס מרוהט. דמי ריהוט דירה נעים בין 3000-5000 פאונד. לעיתים בפרויקטים חדשים, בעיקר שמדובר במעונות סטודנטים באנגליה, מחיר הנכס כבר כולל בתוכו על העלות המלאה לריהוט היחידה, ולא נדרש להוציא סכום נוסף.
  • ברכישת נכס יד 2 (לא תקף לגבי פרויקטים חדשים), נמליץ ללקוח להזמין דו"ח מהנדס בודק לנכס לפני הרכישה. הדו"ח דומה במהותו לבדק בית, המקובל בישראל. ונותן ללקוח שקט נפשי לגבי מצבו הפיזי של הנכס. עלות הדוח נעה בין 300-600 פאונד. (תלוי בחברה המבצעת וברמת פירוט הדו"ח : Level 1/2/3).

עוד על –

נכסים באנגליה

מחיר נדל"ן באנגליה: עלויות צפויות בשוטף:

  • עלות ניהול ואחזקה – כוללת בתוכה את דמי הניהול Management, והאחזקה Service. משתנה בין פרויקט לפרויקט ובין חברה לחברה. העלות הממוצעת באנגליה היא 8-10% דמי ניהול. עלות האחזקה משתנה בין בית פרטי, בניין ומעונות סטודנטים, אך נעה בדרך כלל בתחום של 600-1200 פאונד בשנה. הסכום אמור לכלול בתוכו גם מרכיב של ביטוח עבור המבנה / שטחים ציבוריים בבניין. דרשו מהמלווה שלכם לספק פרטים על דמי הניהול והאחזקה בנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש.
  • דמי שכירות קרקע (Ground rent) – באנגליה הרוב המוחלט של הבניינים והנכסים בבתים משותפים הינם Lease Hold. זאת אומרת שיש בעל לקרקע עליה יושב הנכס. ולכן כל שנה ישולם תשלום לבעל הקרקע (מזכיר מעט את דמי החכירה למנהל בישראל, רק שבאנגליה משולם מידי שנה). הסכום נע בדרך כלל בטווח 150-400 פאונד לשנה.
  • בלאי טבעי בנכס – כל מה שמחוץ לנכס, יכוסה בדרך כלל בעלויות הService. בדומה לישראל, מה שבתוך הדירה הוא באחריות שלכם. הדייר בדרך כלל חותם הסכם מסודר עם חברת הניהול, הכולל מרכיב של הפקדת סכום ביטחון. במידה והדייר גרם נזק לציוד / דירה, הוא יישא בעלויות התיקון. במידה והנזק הקיים בדירה נגרם מבלאי טבעי (צורך לצבוע מידי כמה שנים, צורך בהחלפת מכשירי חשמל שהתקלקלו, צורך בהחלפת ריהוט ישן מידי כמה שנים), העלות תגבה מבעל הנכס. יש לקחת בחשבון סכום של 150-350 פאונד לשנה, בגין הוצאות בלתי צפויות אלו.
  • הגשת דו"ח לרשויות המס באנגליה – כיום באנגליה, הכנסה של עד 11,500 פאונד בשנה פטורה ממס (Personal allowance). אך על מנת לקבל את הפטור יש להגיש את המסמכים לרשויות המס באנגליה. את הגשת המסמכים ניתן לבצע עצמאית באינטנרט. מי שלא מסתדר באופן עצמאי יכול להיעזר בחברת הניהול שלו (חלקן מוכנות לעשות זאת גם ללא תשלום), או לפנות לרואה חשבון בריטי.
    יש כאלו גם בארץ וגם באנגליה. מרביתם גובים תשלום שנתי של 200-400 פאונד עבור שירות זה. הכספים שיגיעו לארץ כתוצאה מהשכרת הנכס, צפויים למס של 15% בניכוי פחת. ניתן לבצע שומה עצמאית באינטרנט, ללא קושי רב, או לבצע בעזרת רואה חשבון בארץ. מדובר במס נוח יחסית להשקעות מקבילות.

במכירה:

  • דמי תיווך – בדרך כלל נעזר במתווך מקומי על מנת למכור את הנכס במהירות ויעילות. מתווך מקומי עשוי לגבות כ500-1500 פאונד בעת המכירה.
  • מס שבח – אנחנו צופים שערך הנכסים באנגליה יעלה בשנים הקרובות. החלטתם למכור ? יופי, אנחנו מניחים שעשיתם רווח יפה על הנכס, והוא ימכר במחיר גבוה מזה שקניתם אותו. בדומה לישראל, תדרשו לשלם מס שבח על הרווח. מכיוון שיש אמנת מס בין אנגליה לישראל, המס שתשלמו הוא הגבוה מבין המדינות. זאת אומרת המס הנהוג בישראל בגובה 25% מהרווח. אנגליה תגבה ראשונה את זכותה למס, ואת ההשלמה ל25% תשלמו בארץ.

לסיכום

תשואה ממוצעת צפויה בצפון אנגליה כתוצאה מדמי השכירות השוטפת, נעה בטווח של 8-11% ברוטו. אם נסתכל ונחשב את כלל עלויות העסקה, לרבות כל ההוצאות הנלוות, גם בשלב הרכישה וגם בשוטף, נגיע לתשואות טהורות לאחר מס של 5.5-6.5% . כמובן שזו התשואה השוטפת בלבד, ואיננו מתייחסים פה לתשואה מצרפית נוספת כתוצאה מעליית ערך הנכס, ומעליית ערך הפאונד.

דרשו תמיד לקבל את פירוט כל העלויות. אל תתפתו למחירי הברוטו, בשום השקעה. דרשו תמיד להבין את כלל העלויות, ואת התשואה נטו לאחר מס. בנוסף לדעתנו תמיד יש להיעזר בליווי מקצועי, התורם בסופו של דבר להקטנת הסיכון, ולחסכון בכסף. אל תתפתו לעסקאות בהן יציעו לכם לוותר על העורך דין המלווה, על התמיכה בחו"ל או על דו"ח המהנדס. חברות אחראיות תמיד ידאגו קודם כל לטובתכם, וימליצו לכם להשקיע סכומים אלו, על מנת להקטין דרמטית את הסיכון בהשקעה, וליצר עבורכם נכס בטוח, המייצר עבורכם הכנסה פסיבית נוחה, נעימה ופשוטה.

בהצלחה!

0 תגובות

השאירו תגובה

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *