השקעות נדל"ן בליברפול

רכישת נכס להשקעה באנגליה: כל מה שחשוב לדעת

בשנים האחרונות המשקיעים בישראל מבינים, כי האלטרנטיבה של השקעות נדל"ן בחו"ל נוחה, זמינה ואטרקטיבית מאוד. העולם הפך לכפר גלובלי קטן, איתור נכס, בדיקת מצבו, רכישתו וקבלת הכספים, הפכה עניין די פשוט, וניתן לביצוע על ידי כל אדם.

בעולם, יעדי השקעה רבים, לכל אחד מהם יתרונות וחסרונות, אולם אירופה מככבת בשנים האחרונות כיעד נוח וקרוב להשקעה, כזה המאפשר למשקיע גם לטוס לראות את הנכס במידת הצורך, ולא מחייבת נסיעה ארוכה ויקרה, כמו במקרה של ארצות הברית.

רכישת נכס להשקעה באנגליה – היעד החם הבא של רכישת נדל״ן להשקעה

נראה כי היעד החם הבא בעולם השקעות הנדל"ן נמצא באנגליה. יותר ויותר משקיעים מגלים את ההזדמנות של רכישת נדל״ן להשקעה בממלכה הבריטית, בין אם משקיעים שזוהי רכישתם הראשונה בחו"ל, או משקיעים מנוסים שהשקיעו בעבר במקומות שונים בעולם, ובוחרים כעת למכור את הנכס הקיים, ולהעביר את ההשקעה לטובת רכישה באנגליה.

קניית נכס להשקעה באנגליה

אז למה אנגליה כל כך אטרקטיבית, ומה חשוב לבדוק?

כמשקיעים אנחנו רוצים לקבל ודאות לכסף, ולהשקיע במקומות בטוחים, בהם הסיכון להפסד נמוך. אנגליה היא הכלכלה השנייה בגודלה באירופה, והשישית בגודלה בעולם. מערכת הבנקאות ומערכת המשפט מתקדמות, מערביות ושקופות. דבר המקנה ביטחון למשקיעים, המעדיפים להשקיע במדינה יציבה וחזקה, לעומת מדינות וכלכלות חלשות יותר, בעיקר במזרח אירופה.

הממשלה בבריטניה מעודדת משקיעים, ומאפשרת רכישה קלה של נכסים להשקעה, בנוסף מאפשרת הוצאה קלה של הכסף, לכל מקום בעולם. כיום משקיע בנדל"ן באנגליה, לא חייב להגיע פיזית לנכס, רשאי לרכוש מכל מקום בעולם, ואף איננו מחויב בפתיחת חשבון בנק באנגליה. הכסף מדמי השכירות, מועבר ישירות לחשבון המשקיע, בכל מקום בעולם, כולל בישראל.

נושאים נוספים לקריאה:

מיסוי אטרקטיבי

נושא שני הוא נושא המיסוי. לאנגליה וישראל הסכם אמנת מס, למניעת כפל מס. כך שבכל מקרה בו תדרשו לשלם מס, המס יקוזז בין המדינות. בנוסף, באנגליה הכנסה של עד 11,500 פאונד בשנה, פטורה ממס. ולכן משקיע ממוצע הרוכש נכס אחד באנגליה, ייהנה מפטור מלא ממס על ההכנסות משכירות באנגליה. בארץ יידרש לשלם מס מופחת של כ15% מההכנסה בניכוי פחת. כך שגם בהיבט המיסוי יש לאנגליה יתרונות רבים, אל מול השקעות אלטרנטיביות.

דותן דנאי

דותן דנאי

דותן דנאי, מחברת בריטניה נדל"ן, המלווה משקיעים מישראל לרכישת נדל"ן בצפון אנגליה, שופך קצת אור על הנושא:

דותן מספר כי הישראלים מגלים בהמוניהם את יתרונות ההשקעה הקלה והאטרקטיבית בצפון אנגליה, המעניקה למשקיע הכנסה פסיבית נוחה של למעלה מ6% נטו, לאחר כל ההוצאות והקיזוזים, ולאחר מס בארץ. בנוסף אומר דותן, שהאטרקטיביות הגדולה היום בצפון אנגליה, היא לא מהשכירות השוטפת, אלה מהפוטנציאל לעליית ערך הנכס ודמי השכירות בעקבות תוכנית פיתוח הצפון.

תוכנית זו (NORTHERN POWERHOUSE) היא תוכנית כלכלית ענקית של ממשלת בריטניה, המשקיעה מאות מילארדים של פאונדים בפיתוח ערי הצפון (מנצ'סטר, ליברפול, פרסטון, שפילד), על מנת לאזן את מחירי הנדל"ן בין הצפון ללונדון. כך נלחמת הממשלה בבועה שנוצרה בלונדון, ומי שמשקיע בצפון המדינה, צפוי ליהנות מעליה של למעלה מ20% בערך הנכס ב5 שנים הקרובות (על פי ניתוח של חברת JLL).

המחירים בצפון אנגליה נמוכים באופן מפתיע, וניתן לרכוש נכסים חדשים, או נכסי יד 2, החל מ280,000 ₪. סכום נמוך ונוח למשקיעים רבים.

הנכס נרשם בצורה מסודרת בטאבו על שם המשקיע, בדומה לתהליך בישראל.

מי מנהל את הנכסים?

חברות ניהול מקצועיות, שזה תחום עיסוקן. לחברות אלו ניסיון רב בניהול נכסים עבור משקיעים מעבר לים, והן עושות זאת בצורה שקופה ומסודרת. חשוב כמובן לבחור בחברה אמינה, שתדאג לאינטרסים שלנו, ותשמור על הנכס שלנו במצב טוב. דותן מספר כי למשקיע שאין לו ידע קודם והכרות עמוקה עם השוק האנגלי, מומלץ להיעזר בחברות מקצועיות בישראל, המלוות את המשקיעים, ומעניקות שקט נפשי.

לנו כחברה, אומר דותן, יש את הכלים והמיומנות לבחור את ההשקעות החכמות ביותר, הנתונות עלות תועלת גדולה למשקיע. אנחנו מבקרים באנגליה על בסיס קבוע, ובקשר טלפוני יומיומי, עם השותפים המקומיים שלנו. כך אנחנו מוודאים שהנכס אטרקטיבי, ומנוהל צורה הטובה ביותר, על ידי החברות האמינות והמקצועיות ביותר.

מה כולל תהליך הרכישה? וכיצד מובטח הכסף?

ראשית צריך לבחור את הנכס הרלוונטי, לאנשים שונים מתאימים נכסים שונים, ויש מגוון אפשרויות (נכסים חדשים למגורים, נכסי יד 2, מעונות סטודנטים). לאחר שבחרנו את הנכס האופטימלי עם המומחים, נשריין עבורנו את היחידה במקרה ומדובר בפרויקט חדש, או נגיש הצעת מחיר לרכישה עבור נכס יד 2.

את כל התהליך הזה, יבצעו עבורכם המומחים המלווים אתכם. השלב הבא הוא מינוי עורך דין מטעמכם. זה צריך להיות עורך דין בעל רישיון עריכת דין בריטי. הבחירה הזו היא חשובה, כיוון שהעורך דין מייצג אתכם בלבד, הוא דואג לאינטרסים שלכם, והמקצועיות שלו, תסייע לכם לעבור את התהליך בביטחון מלא.

לדותן רשימה מפורטת של עורכי דין מומלצים, גם בבריטניה וגם בישראל. לאחר שעורך הדין עבר על כל החוזה, ואישר את תקינותו, תוזמנו למשרדו / שיחת טלפון, המסבירה את כלל הנושאים שחשוב שתדעו בהקשר לעסקה הספציפית. תתבקשו להעביר סכום כסף ראשוני לחשבון של עורך הדין שלכם, ובמידה והכל נחתם ויצאתם לדרך, הסכום יועבר מחשבון עורך הדין שלכם לחשבון הנאמנות המלווה את הפרויקט, או לחשבונו של מוכר הנכס, במקרים של נכס יד 2.

כל תהליך הרכישה, לרבות העברות הכספים לחו"ל, איננו מסובך, אך הוא דורש מידה מסוימת של הכרות עם התהליך והטפסים הנדרשים. שימוש בחברה מלווה בתהליך, יכול להקל עליכם, ויאפשר לכם לקבל הכל מוכן מראש, ובכל שלב, על מנת לקצר את השלבים. חברה מלווה מוצלחת אומר דותן, יודעת לקחת תהליך מורכב ומסורבל באופן יחסי, ולהפוך אותו לתהליך קל, מהיר ונוח.

למידע נוסף על תהליך הרכישה לחצו כאן.

שער הפאונד הנמוך, הוא סיבה נוספת לאטרקטיביות הגדולה ברכישת נכס באנגליה. דותן מסביר, כי לעלייה הצפויה בערך הפאונד (על פי תחזית של Bank of America), יש השפעה כפולה לטובת המשקיע. האחת היא עלייה בערך הנכס, כך שהמשקיע ירצה לממש את הנכס ולמכור, הוא יהיה שווה יותר ממה שהיה בעת הקניה. השנייה היא עליה בסכום השכירות החודשי. מכיוון שהסכום נגבה מהשוכר בפאונד, אך מומר בארץ לשקלים. סכום השכירות החודשי בשקלים צפוי ללכת ולעלות באופן משמעותי, ולשפר את התשואות הצפויות.

מעונות להשקעה באנגליה

חברת בריטניה נדל"ן מלווה משקיעים רבים בימים אלו ברכישות נדל"ן בצפון אנגליה, החל מסכומים של 280,000 ₪ בלבד, ומצליחה לייצר עבורם תשואות ברוטו של למעלה מ10%, ותשואות נטו לאחר מס של 6%. בנוסף עקב העלייה הצפויה בערך הנכסים, ובגובה השכירות, התשואה השנתית  הפוטנציאלית הצפויה למשקיע, עולה מעבר ל ל15%.

אנחנו התרשמנו מאוד מהפוטנציאל בצפון אנגליה. ללא ספק השקעות נוחות, במחירים נמוכים ועם תשואות יוצאות דופן.

דותן אף מספר, כי לאור האטרקטיביות הגדולה בהשקעות, גם הוא באופן אישי, רוכש נכסים בצפון אנגליה, ושמח לשתף אותנו בדוגמאות.

דותן מסכם ואומר "אנחנו בבריטניה נדל"ן מאוד מאמינים בצפון אנגליה, וחושבים שמדובר במקום האטרקטיבי ביותר היום להשקעה. הפוטנציאל הגלום בעליית מחירי הנדל"ן עקב תוכנית פיתוח הצפון הוא אדיר. אנחנו דוגלים בהשקעות נוחות ובטוחות, על מנת לייצר הכנסות פסיביות. אנחנו עושים זאת עבור עצמנו, ושמחים ללוות משקיעים שרוצים כמונו, לבוא וליהנות מהשקעות אטרקטיביות כאלה".

נדל"ן באנגליה

קניית דירה בבריטניה – כמה עולה לקנות נדל"ן באנגליה?

כידוע, כבכל השקעה, ישנם עלויות נלוות, שאינן קשורות למחיר הנכס עצמו.

כמשקיעים, אנחנו כל הזמן שואלים את עצמנו ״איפה כדאי להשקיע״? חשוב שנזכור את העלויות האלו, ונחשב אותן, על מנת לקבל תמונה ברורה ואמתית של התשואה נטו, הצפויה לנו מההשקעה ורק כך נוכל להבין איפה כדאי לקנות נדל"ן להשקעה.

הדבר נכון בכל השקעה, ולא רק בתחום הנדל"ן. לדוגמא שמחשבים תשואה של קופת גמל / תעודת סל, חשוב לקחת בחשבון גם את דמי הניהול, גם את עמלת ניהול ניירות ערך של הבנק, וגם את המס על ריווחי הון בעת המימוש. כך נוכל לקבל תמונה ברורה, ויכולת להשוות בין סוגי השקעות שונות, אז איפה כדאי להשקיע ולקנות נדל"ן להשקעה?

מחיר השקעות נדל"ן באנגליה: מה מחיר קניית דירה בבריטניה?

מאמר זה, אתייחס לעלויות הצפויות למשקיע בעת רכישת נדל״ן להשקעה באנגליה והוא נותן קווים כללים להוצאות השונות. כמובן שהוצאות אלו יכולות להשתנות במידה במקרה של רכישת נדל"ן להשקעה במדינה אחרת. כמו כן יש לזכור שהנתונים נכונים למועד כתיבת המאמר, ולכן עלולים להיות שינויים בסעיפים או בעלויות.

בכל מקרה, אנחנו ממליצים בחום, לכל מי שמבצע השקעה כלשהי, לבחון בעזרת איש מקצוע (רואה חשבון בריטי) , את העלויות הצפויות לו במועד ביצוע ההשקעה.

נחלק את העלויות הצפויות לעלויות חד פעמיות במועד הרכישה, ולעלויות שוטפות מידי שנה. למידע נוסף על תהליך רכישת נכס באנגליה.

נדל"ן להשקעה באנגליה

עלויות במועד רכישת נדל"ן להשקעה

פרט למחיר הנכס כמובן, ההוצאות הצפויות למשקיע הן :

  • דמי איתור ליווי עסקה, במידה ונעזר בחברה מקומית בישראל או באנגליה – יכול לנוע בטווח של 4,000-6,000 פאונד. אמנם הוצאה לא קטנה, אך יש לזכור שביצוע עסקה ללא ליווי, עלולה להסתיים במפח נפש, ובטעויות שעלותן גבוהה בהרבה מדמי הליווי.
  • שכר טרחה עו"ד – בעסקה נדל"נית חובה למנות עורך דין מטעמך. הוא יסייע לך בכל התהליך, ויבדוק עבורך את טיב העסקה. ניתן להיעזר בעורכי דין מומלצים, הן בישראל והן באנגליה. עלות עורך דין נעה בטווח של 1,000-2,000 פאונד.
  • מס רכישה – ברכישת נכס למגורים, ישלם משקיע שיש ברשותו דירה נוספת, בין באנגליה או בכל מקום אחר בעולם, כולל בישראל, מס רכישה של 3% מעלות הנכס. יחידות סטודנטים באנגליה מוחרגות בנושא זה, ואינן דורשות תשלום מס רכישה.
  • עלות ריהוט הנכס – באנגליה מקובל בהרבה מהמקרים להשכיר את הנכס מרוהט. דמי ריהוט דירה נעים בין 3,000-5,000 פאונד. לעיתים בפרויקטים חדשים, בעיקר שמדובר במעונות סטודנטים באנגליה, מחיר הנכס כבר כולל בתוכו על העלות המלאה לריהוט היחידה, ולא נדרש להוציא סכום נוסף.
  • ברכישת נכס יד 2 (לא תקף לגבי פרויקטים חדשים), נמליץ ללקוח להזמין דו"ח מהנדס בודק לנכס לפני הרכישה. הדו"ח דומה במהותו לבדק בית, המקובל בישראל. ונותן ללקוח שקט נפשי לגבי מצבו הפיזי של הנכס. עלות הדוח נעה בין 300-600 פאונד. (תלוי בחברה המבצעת וברמת פירוט הדו"ח : Level 1/2/3).

עדיין תוהים איפה כדאי להשקיע? קראו עוד על

נכסים באנגליה | איפה כדאי להשקיע?

מחיר נדל"ן באנגליה: עלויות צפויות בשוטף

  • עלות ניהול ואחזקה – כוללת בתוכה את דמי הניהול Management, והאחזקה Service. משתנה בין פרויקט לפרויקט ובין חברה לחברה. העלות הממוצעת באנגליה היא 8-10% דמי ניהול. עלות האחזקה משתנה בין בית פרטי, בניין ומעונות סטודנטים, אך נעה בדרך כלל בתחום של 600-1200 פאונד בשנה. הסכום אמור לכלול בתוכו גם מרכיב של ביטוח עבור המבנה / שטחים ציבוריים בבניין. דרשו מהמלווה שלכם לספק פרטים על דמי הניהול והאחזקה בנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש.
  • דמי שכירות קרקע (Ground rent) – באנגליה הרוב המוחלט של הבניינים והנכסים בבתים משותפים הינם Lease Hold. זאת אומרת שיש בעל לקרקע עליה יושב הנכס. ולכן כל שנה ישולם תשלום לבעל הקרקע (מזכיר מעט את דמי החכירה למנהל בישראל, רק שבאנגליה משולם מידי שנה). הסכום נע בדרך כלל בטווח 150-400 פאונד לשנה.
  • בלאי טבעי בנכס – כל מה שמחוץ לנכס, יכוסה בדרך כלל בעלויות הService. בדומה לישראל, מה שבתוך הדירה הוא באחריות שלכם. הדייר בדרך כלל חותם הסכם מסודר עם חברת הניהול, הכולל מרכיב של הפקדת סכום ביטחון. במידה והדייר גרם נזק לציוד / דירה, הוא יישא בעלויות התיקון. במידה והנזק הקיים בדירה נגרם מבלאי טבעי (צורך לצבוע מידי כמה שנים, צורך בהחלפת מכשירי חשמל שהתקלקלו, צורך בהחלפת ריהוט ישן מידי כמה שנים), העלות תגבה מבעל הנכס. יש לקחת בחשבון סכום של 150-350 פאונד לשנה, בגין הוצאות בלתי צפויות אלו.
  • הגשת דו"ח לרשויות המס באנגליה – כיום באנגליה, הכנסה של עד 11,500 פאונד בשנה פטורה ממס (Personal allowance). אך על מנת לקבל את הפטור יש להגיש את המסמכים לרשויות המס באנגליה. את הגשת המסמכים ניתן לבצע עצמאית באינטנרט. מי שלא מסתדר באופן עצמאי יכול להיעזר בחברת הניהול שלו (חלקן מוכנות לעשות זאת גם ללא תשלום), או לפנות לרואה חשבון בריטי.
    יש כאלו גם בארץ וגם באנגליה. מרביתם גובים תשלום שנתי של 200-400 פאונד עבור שירות זה. הכספים שיגיעו לארץ כתוצאה מהשכרת הנכס, צפויים למס של 15% בניכוי פחת. ניתן לבצע שומה עצמאית באינטרנט, ללא קושי רב, או לבצע בעזרת רואה חשבון בארץ. מדובר במס נוח יחסית להשקעות מקבילות.

במכירה:

  • דמי תיווך – בדרך כלל נעזר במתווך מקומי על מנת למכור את הנכס במהירות ויעילות. מתווך מקומי עשוי לגבות כ500-1500 פאונד בעת המכירה.
  • מס שבח – אנחנו צופים שערך הנכסים באנגליה יעלה בשנים הקרובות. החלטתם למכור? יופי, אנחנו מניחים שעשיתם רווח יפה על הנכס, והוא ימכר במחיר גבוה מזה שקניתם אותו. בדומה לישראל, תדרשו לשלם מס שבח על הרווח. מכיוון שיש אמנת מס בין אנגליה לישראל, המס שתשלמו הוא הגבוה מבין המדינות. זאת אומרת המס הנהוג בישראל בגובה 25% מהרווח. אנגליה תגבה ראשונה את זכותה למס, ואת ההשלמה ל25% תשלמו בארץ.

נכסים באנגליה – לסיכום

קניית דירה בבריטניה, בעיקר קניית דירה בצפון אנגליה בכלל ובפרט, נדל"ן להשקעה בלידס מהווה צעד חכם ובטוח. תשואה ממוצעת צפויה בצפון אנגליה כתוצאה מדמי השכירות השוטפת, נעה בטווח של 8-11% ברוטו. אם נסתכל ונחשב את כלל עלויות העסקה, לרבות כל ההוצאות הנלוות, גם בשלב הרכישה וגם בשוטף, נגיע לתשואות טהורות לאחר מס של 5.5-6.5% . כמובן שזו התשואה השוטפת בלבד, ואיננו מתייחסים פה לתשואה מצרפית נוספת כתוצאה מעליית ערך הנכס, ומעליית ערך הפאונד.

דרשו תמיד לקבל את פירוט כל העלויות. אל תתפתו למחירי הברוטו, בשום השקעה. דרשו תמיד להבין את כלל העלויות, ואת התשואה נטו לאחר מס. בנוסף לדעתנו תמיד יש להיעזר בליווי מקצועי, התורם בסופו של דבר להקטנת הסיכון, ולחסכון בכסף. אל תתפתו לעסקאות בהן יציעו לכם לוותר על העורך דין המלווה, על התמיכה בחו"ל או על דו"ח המהנדס. חברות אחראיות תמיד ידאגו קודם כל לטובתכם, וימליצו לכם להשקיע סכומים אלו, על מנת להקטין דרמטית את הסיכון בהשקעה, וליצר עבורכם נכס בטוח, המייצר עבורכם הכנסה פסיבית נוחה, נעימה ופשוטה.

בהצלחה!

 

נשמח לעזור ולייעץ איפה כדאי לקנות נדל"ן להשקעה – צרו קשר