מחירי הדיור ומחיר למשתכן

אני שומע הרבה שאלות לגבי מגמת מחירי הדיור בישראל, והאם כדאי להשקיע בישראל או בחו"ל. ברצוני לשתף אתכם בתחושות ובהערכות שלי. זאת דעתי האישית בלבד, כל אחד מוזמן לעבור על הנתונים, ולהסיק לעצמו את המסקנות המתבקשות.

מחירי הדיור בישראל בדרך לירידה דרמטית. לא צינון, לא בלימה, לא דשדוש, י-ר-י-ד-ה !

קודם כל שמסתכלים רחב על השוק שלנו אל מול העולם, ניתן לראות 3 דברים מרכזיים. האחד, מספר המשכורות שנדרשות לרכישת דירה גבוה דרמטית ממקומות אחרים. כל כך דרמטי שלפעמי הנקודה של ישראל נמצאת מחוץ לגרף שמוצג.

שתיים, כתוצאה מכך התשואה על השקעה בדיור בישראל נמוכה. שלוש, מחירי הדיור בישראל עשו קפיצה משמעותית מאוד בשנים האחרונות.
אנחנו יודעים בראיה רחבה, שמחירים מתנהגים בכל שוק השקעה בתנודות של גלים, יש גל של מחיר עולה, ואחריו גל של מחיר יורד. חשוב לדעת מתי לרדת מגל יורד, ומתי להיכנס לגל עולה.
כל שוק בנוי על ביקוש והיצע. בואו נסתכל על שוק הדיור בישראל.

בהיבט של הביקוש, הביקוש יורד. מדוע?

מפני שחלק גדול מבעלי הדירות בישראל הם משקיעים. הממשלה החליטה להיאבק בעקשנות במשקיעים. לי לא ברור למה, אבל זאת עובדה.

הממשלה עושה עבודה מצוינת בתחום הזה, ועל ידי הגדלת היצע, והטלת מיסים קשים, מבריחה אנשים להשקעות אחרות, לרבות השקעה בנדל"ן בחו"ל. המשקיעים בארץ לא טיפשים, והם לא מעוניינים לחיות בחוסר ודאות. שיש גזרות ממשלתיות כמו העלאת מס רכישה, מס דירה שלישית וכ'ו, השוק מצטנן.

מחירי הדיור ומחיר למשתכן

בואו נסתכל על הצד של ההיצע

רבותי, פה יש מהפכה של ממש. איך אפשר לראות את זה ? קודם כל מעל כל מסך טלוויזיה ברור לחלוטין שהממשלה, כבר מספר שנים, עושה ככל שביכולתה להגדיל את ההיצע של הדירות.
שנית, כמי שעוקב באופן קבוע באתר מנהל מקרקעי ישראל, ניתן לראות שיש שיווק מסיבי של קרקעות ליזמים.

כבר כמה שנים האתר מוצף במגרשים עבור יזמים לבניה, גם במסגרת מחיר למשתכן וגם במסגרת חופשית. כל כך מסיבי שישנם מגרשים שהיזמים פשוט לא לוקחים, כי אין מספיק קבלנים לבנות כל כך הרבה דירות. (מכרז שלא הוגשו עבורו הצעות).

אז אומרים שזה יקח עוד זמן, וגם אז המחיר לא ירד, הוא פשוט לא יעלה. כן?

שימו לב לכתבה שצרפתי על ההגרלה האחרונה של פרויקט מחיר למשתכן. יש שם נתון שמשום מה אנשים מתעלמים ממנו, ואני רוצה להציף אותו על מנת שנבין, שירידת המחירים כבר כאן, והיא תגיע בעוצמה גדולה מאוד, במיוחד בערי הפריפריה בהן נבנות אלפי יחידות דיור דרך מחיר למשתכן.

רבותי בהגרלה האחרונה היו 100% זכייה בדירות בבאר שבע, כרמיאל ועכו. מדוע 100%, מכיוון שהיו פחות נרשמים שביקשו שם דירות, מאשר דירות ששווקו. רגע, מה זה אומר? זה אומר שדירות הוצעו למכירה ב200,000 ש"ח פחות מהשווי שלהן כיום בשוק, ואף קונה לא רצה לקנות. אה… אז מה מחיר השוק של הדירות האלה ? (להזכירכם מחיר שוק נקבע כמחיר בו הקונה מוכן לרכוש את היחידה)
אתם קולטים ? מציעים בבאר שבע דירות למגורים ב200,000 ש"ח הנחה, ואף אחד לא קונה. מחיר השוק החדש, זה שנגרם כתוצאה ממחיר למשתכן, יהיה נמוך ביותר מ200,000 ש"ח יותר מהיום. ירידה של 15-25% לעומת "מחירי השוק" היום.

תוכנית מחיר למשתכן, יוצרת עיוות שוק מסוכן, שעלול לגרור את ערי הפריפריה לירידות מחירים של 20-30% בשיווי הנכסים. מדוע?

המדינה משווקת שם לאלפי זוגות צעירים דירות. הזוגות הצעירים מתרשמים שזכו בפיס. אמנם אין להם כוונה אמתית לגור שם (עפולה, עכו, ירוחם, אופקים וכו') אבל הם רוכשים. למה ? כי זאת "השקעה טובה".

בוא נקבל את ההנחה, ותהיה לנו דירה. אחלה. בוא נרוץ שנתיים שלוש קדימה. מסתיימים פרויקטים בירוחם של 4000 יחידות דיור חדשות. הזוג המאושר (שגר בינתיים ברמת גן או ראשון לציון) מפרסם את הדירה להשכרה. אבל מה לעשות שמתוך 4000 יחידות חדשות, עוד 3000 מוצעות גם הן להשכרה ? אין אף אחד שישכור. אבל רגע, לקחנו משכנתא! התשלום החודשי יורד. טוב אז בוא נוריד את מחיר השכירות, העיקר שיכנס משהו. מורידים את המחיר, אבל גם ה3000 האחרים מנסים, ואין 3000 משפחות חדשות שרוצות לגור בירוחם. או… תשמעו זאת כבר ממש בעיה. אין לנו כח לזה. דירה ריקה, הוצאות משכנתא, בוא נמכור, נצא מזה… אבל חברים, עוד אנשים מ3000 השכנים רוצים למכור. אתם יודעים מה יקרה למחיר הדירה ? תנחשו לבד.

כבר היום דירות עם הנחה של 200,000 ש"ח לא נמכרות בבאר שבע, מה יקרה למחיר היחידות של המשקיעים שרכשו שם בשנים האחרונות ? והאם זה נכון להחזיק כרגע דירה להשקעה בישראל ? לדעתי לא.
מי שמחזיק בארץ דירה למגורים, הכל בסדר.

יש לו נכס שצמוד לשוק המקומי, מכיוון שאין לכם כוונה לעזוב את הארץ אתם מוגנים, ההפסד או הרווח יהיו על הנייר, כל עוד תמשיכו להחזיק דירת מגורים. לגבי משקיעים זה כבר סיפור אחר לגמרי. משקיעים עלול לאבד חלק נכבד מ"הקרן", שיווי הדירות, ותשואות השכירות ירדו דרמטית.

לדעתי זה הזמן לחשב מסלול מחדש. להשקיע בנדל"ן בחו"ל במקום שבו הממשלה מעודדת השקעות נדל"ן בבריטניה ובחו"ל, במקום שהצפי בו הוא לעליית מחירים, במקום בו הביקוש עולה דרמטית. נצלו את שערי השקל הגבוהים. עשו החלטות חכמות למען עתידכם הכלכלי. היום העולם הוא כבר כפר קטן, רכישת נכס מעבר לים פשוטה, קלה ובטוחה.

 

0 תגובות

השאירו תגובה

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *