התקדמות הבניה מכיוון ה MEDIA CITY

הסבר על הפיתוח הנדל"ני במנצ'סטר. הבניה המתקדמת מכיוון הMEDIA CITY למרכז העיר ולהפך. רואים בעיניים את ההתקדמות. בניין אחרי בניין. הזמן להשקיע הוא עכשיו. בהצלחה !

 

קראו עוד על – השקעות נדל"ן במנצ'סטר

תהליך הרכישה

חברים, היום נתאר את תחילת תהליך ההשקעה. אנסה לעשות סדר בשלבים הראשונים, ולהבהיר כמה זה פשוט וקל.

נסכם בקצרה:
– בחירת יחידה ושריון
– המרה והעברה של תשלום שריון יחידה
– בחירת עו"ד

בשלב הראשון נפגש לקפה. הכרות חשובה מאוד, יוצרת חיבור בין אנשים, ביטחון, והבנה של תהליך רכישת נכס באנגליה. נכיר אותך, ונחשוב יחד מה יותר מתאים לך. השקעות שונות מתאימות לאנשים שונים. נציג את הפרויקטים ואת כל הפרטים הרלוונטיים. את זמינות היחידות הקיימת ניתן לראות במערכת שלנו ON LINE או בטלפון פשוט לחו"ל (אנחנו נדאג לזה). ברגע שבוחרים יחידה ניתן לבקש לשריין אותה. התהליך פשוט ומתבצע בלחיצת כפתור. עם שריון היחידה יתבקש המשקיע לבצע 2 פעולות :

הראשונה היא העברת תשלום שריון יחידה ליזם בחו"ל. מדובר על חלק מסכום העסקה, שמשולם כמקדמה. בדרך כלל סכום זה נע בין 2500-5000 פאונד. את ההמרה והעברה ניתן לבצע בחשבון הבנק שלך, או על ידי חברות להמרה והעברת כספים בינלאומיות שיושבות בישראל. לכסף לוקח בדרך כלל כיומיים שלושה להופיע בחשבון של היזם בחו"ל, ובכך מתבצע שריון סופי של היחידה.

הפעולה השנייה היא מינוי עורך דין מטעמך. עורך הדין שלך, הוא זה שילווה אותך לכל אורך תהליך רכישת נכס באנגליה, יבדוק לעומק את הפרטים והפרויקט, וידאג לאינטרסים שלך. ישנן מספר אופציות לבחירת עו"ד. אפשר לבחור את העורך דין המומלץ על ידי החברה המשווקת בבריטניה. הוא בקיא בפרטי הפרויקט, ומייצג את מרבית הרוכשים הבינלאומיים והמקומיים. אופציה נוספת היא לבחור בפירמת עו"ד שאנחנו ממליצים עליה, שעוסקת בעריכת דין בבריטניה, אבל יושבת בישראל. כך עורך הדין זמין ונגיש ללקוח. האופציה השלישית היא בחירת כל עורך דין שתחפוץ, כל עוד יש לו רישיון עריכת דין בריטי, והוא בקיא בתחום הנדל"ן להשקעה (BUY TO LET). הבחירה בידיים של הלקוח. זאת בחירה חשובה, כיוון שעורך הדין הוא נציגך בעסקה ברמה המשפטית, וטובתך האישית היא הדבר היחיד לנגד עיניו. ברגע שתבחר עו"ד אנחנו נעביר את פרטיו לעורך הדין של היזם, והוא יצור קשר ישירות מול עורך הדין שלך.
עלות עו"ד לרכישת נכס בבריטניה צריכה לעלות סביב 700-1300 פאונד.
תהליך בדיקת החוזים, ועד לחתימה סופית על החוזה, עורך בדר"כ עד 28 ימים. לאחר חתימת ההסכם, יבוצע התשלום הראשון (בדר"כ כ25%-50% מעלות העסקה) והנכס שלך, תתחדש.

בקרוב נעלה פוסט נוסף המתאר את המשך התהליך.

נושאים נוספים לקריאה:

נדל"ן להשקעה ביוון

 

סיימתי לצפות בכתבה המצויינת של אושרת קוטלר על קניית נדל"ן להשקעה ביוון. יוון אכן קורצת להרבה מאוד ישראלים. החופש, הקירבה והאווירה הטובה, וכולנו רוצים להרגיש קצת יותר יוונים.

אשמח לעשות קצת סדר בנושא, מכיוון שחקרתי אותו לעומק, לרבות 2 נסיעות עסקיות לבחינת האפשרות לרכישת נדל"ן להשקעה ביוון. קודם כל יוון אכן מדהימה, והיא מקום מומלץ לביקור וחופשה. מבחינה נדל"נית יש להפריד באופן דרסטי את מה שקרה באתונה למה שקורה באיים. ממש שתי כלכלות שונות. בעוד באתונה המחירים צנחו (דירות סבירות במיקום סביר בעיר מתחילות מ55,000 אירו לפני הוצאות קניה ושיפוץ), באיים זאת אופרה אחרת לגמרי, ומי שחולם על בית מול הים בכרתים, יאלץ להשקיע לפחות 350,000 אירו. עדיין בדיחה במחירים של הארץ, אבל פחות אטרקטיבי מול השקעות נדל"ן אחרות באירופה. השוק ביוון מאוד לא יציב, מדובר במדינה במשבר. את הפליטים שישנים במגרשי כדורגל נטושים רואים בעיניים. בנוסף באיים תקופת ההשכרה היא ל4 חודשים בשנה. בשאר החודשים הנכס עומד ריק, כך שאין מה להסתנוור מהמחירים שגובים ללילה.

התשואה צריכה להיות מחושבת שנתית. באמצעות נדל״ן להשקעה ביוון ניתן להגיע לתשואות של 4-6% על נכסים. עכשיו תסבירו לי מי מעדיף להשקיע ביוון, כאשר באותו סכום, ניתן להשקיע בבריטניה, הכלכלה השניה בחוזקתה אחרי גרמניה באירופה. ולקבל תשואות שנתיות של 7-10% ? התשובה היא מי שלא מכיר את אפשרויות ההשקעה בבריטניה. פעם גם אני חשבתי על יוון, ועל מקומות נוספים. אני מזמין כל מי ששוקל רכישת נדל"ן בחו"ל לשמוע ממני מדוע בריטניה היא ההשקעה האולטימטיבית, המשלבת סכום רכישה נמוך, יציבות ובטחונות, ו0 התעסקות עם ניהול הנכס. מאחל לכולנו אושר, בריאות ורווחה כלכלית למשפחות שלנו.

מחירי הדיור ומחיר למשתכן

אני שומע הרבה שאלות לגבי מגמת מחירי הדיור בישראל, והאם כדאי להשקיע בישראל או בחו"ל. ברצוני לשתף אתכם בתחושות ובהערכות שלי. זאת דעתי האישית בלבד, כל אחד מוזמן לעבור על הנתונים, ולהסיק לעצמו את המסקנות המתבקשות.

מחירי הדיור בישראל בדרך לירידה דרמטית. לא צינון, לא בלימה, לא דשדוש, י-ר-י-ד-ה !

קודם כל שמסתכלים רחב על השוק שלנו אל מול העולם, ניתן לראות 3 דברים מרכזיים. האחד, מספר המשכורות שנדרשות לרכישת דירה גבוה דרמטית ממקומות אחרים. כל כך דרמטי שלפעמי הנקודה של ישראל נמצאת מחוץ לגרף שמוצג.

שתיים, כתוצאה מכך התשואה על השקעה בדיור בישראל נמוכה. שלוש, מחירי הדיור בישראל עשו קפיצה משמעותית מאוד בשנים האחרונות.
אנחנו יודעים בראיה רחבה, שמחירים מתנהגים בכל שוק השקעה בתנודות של גלים, יש גל של מחיר עולה, ואחריו גל של מחיר יורד. חשוב לדעת מתי לרדת מגל יורד, ומתי להיכנס לגל עולה.
כל שוק בנוי על ביקוש והיצע. בואו נסתכל על שוק הדיור בישראל.

בהיבט של הביקוש, הביקוש יורד. מדוע?

מפני שחלק גדול מבעלי הדירות בישראל הם משקיעים. הממשלה החליטה להיאבק בעקשנות במשקיעים. לי לא ברור למה, אבל זאת עובדה.

הממשלה עושה עבודה מצוינת בתחום הזה, ועל ידי הגדלת היצע, והטלת מיסים קשים, מבריחה אנשים להשקעות אחרות, לרבות השקעה בנדל"ן בחו"ל. המשקיעים בארץ לא טיפשים, והם לא מעוניינים לחיות בחוסר ודאות. שיש גזרות ממשלתיות כמו העלאת מס רכישה, מס דירה שלישית וכ'ו, השוק מצטנן.

מחירי הדיור ומחיר למשתכן

בואו נסתכל על הצד של ההיצע

רבותי, פה יש מהפכה של ממש. איך אפשר לראות את זה ? קודם כל מעל כל מסך טלוויזיה ברור לחלוטין שהממשלה, כבר מספר שנים, עושה ככל שביכולתה להגדיל את ההיצע של הדירות.
שנית, כמי שעוקב באופן קבוע באתר מנהל מקרקעי ישראל, ניתן לראות שיש שיווק מסיבי של קרקעות ליזמים.

כבר כמה שנים האתר מוצף במגרשים עבור יזמים לבניה, גם במסגרת מחיר למשתכן וגם במסגרת חופשית. כל כך מסיבי שישנם מגרשים שהיזמים פשוט לא לוקחים, כי אין מספיק קבלנים לבנות כל כך הרבה דירות. (מכרז שלא הוגשו עבורו הצעות).

אז אומרים שזה יקח עוד זמן, וגם אז המחיר לא ירד, הוא פשוט לא יעלה. כן?

שימו לב לכתבה שצרפתי על ההגרלה האחרונה של פרויקט מחיר למשתכן. יש שם נתון שמשום מה אנשים מתעלמים ממנו, ואני רוצה להציף אותו על מנת שנבין, שירידת המחירים כבר כאן, והיא תגיע בעוצמה גדולה מאוד, במיוחד בערי הפריפריה בהן נבנות אלפי יחידות דיור דרך מחיר למשתכן.

רבותי בהגרלה האחרונה היו 100% זכייה בדירות בבאר שבע, כרמיאל ועכו. מדוע 100%, מכיוון שהיו פחות נרשמים שביקשו שם דירות, מאשר דירות ששווקו. רגע, מה זה אומר? זה אומר שדירות הוצעו למכירה ב200,000 ש"ח פחות מהשווי שלהן כיום בשוק, ואף קונה לא רצה לקנות. אה… אז מה מחיר השוק של הדירות האלה ? (להזכירכם מחיר שוק נקבע כמחיר בו הקונה מוכן לרכוש את היחידה)
אתם קולטים ? מציעים בבאר שבע דירות למגורים ב200,000 ש"ח הנחה, ואף אחד לא קונה. מחיר השוק החדש, זה שנגרם כתוצאה ממחיר למשתכן, יהיה נמוך ביותר מ200,000 ש"ח יותר מהיום. ירידה של 15-25% לעומת "מחירי השוק" היום.

תוכנית מחיר למשתכן, יוצרת עיוות שוק מסוכן, שעלול לגרור את ערי הפריפריה לירידות מחירים של 20-30% בשיווי הנכסים. מדוע?

המדינה משווקת שם לאלפי זוגות צעירים דירות. הזוגות הצעירים מתרשמים שזכו בפיס. אמנם אין להם כוונה אמתית לגור שם (עפולה, עכו, ירוחם, אופקים וכו') אבל הם רוכשים. למה ? כי זאת "השקעה טובה".

בוא נקבל את ההנחה, ותהיה לנו דירה. אחלה. בוא נרוץ שנתיים שלוש קדימה. מסתיימים פרויקטים בירוחם של 4000 יחידות דיור חדשות. הזוג המאושר (שגר בינתיים ברמת גן או ראשון לציון) מפרסם את הדירה להשכרה. אבל מה לעשות שמתוך 4000 יחידות חדשות, עוד 3000 מוצעות גם הן להשכרה ? אין אף אחד שישכור. אבל רגע, לקחנו משכנתא! התשלום החודשי יורד. טוב אז בוא נוריד את מחיר השכירות, העיקר שיכנס משהו. מורידים את המחיר, אבל גם ה3000 האחרים מנסים, ואין 3000 משפחות חדשות שרוצות לגור בירוחם. או… תשמעו זאת כבר ממש בעיה. אין לנו כח לזה. דירה ריקה, הוצאות משכנתא, בוא נמכור, נצא מזה… אבל חברים, עוד אנשים מ3000 השכנים רוצים למכור. אתם יודעים מה יקרה למחיר הדירה ? תנחשו לבד.

כבר היום דירות עם הנחה של 200,000 ש"ח לא נמכרות בבאר שבע, מה יקרה למחיר היחידות של המשקיעים שרכשו שם בשנים האחרונות ? והאם זה נכון להחזיק כרגע דירה להשקעה בישראל ? לדעתי לא.
מי שמחזיק בארץ דירה למגורים, הכל בסדר.

יש לו נכס שצמוד לשוק המקומי, מכיוון שאין לכם כוונה לעזוב את הארץ אתם מוגנים, ההפסד או הרווח יהיו על הנייר, כל עוד תמשיכו להחזיק דירת מגורים. לגבי משקיעים זה כבר סיפור אחר לגמרי. משקיעים עלול לאבד חלק נכבד מ"הקרן", שיווי הדירות, ותשואות השכירות ירדו דרמטית.

לדעתי זה הזמן לחשב מסלול מחדש. להשקיע בנדל"ן בחו"ל במקום שבו הממשלה מעודדת השקעות נדל"ן בבריטניה ובחו"ל, במקום שהצפי בו הוא לעליית מחירים, במקום בו הביקוש עולה דרמטית. נצלו את שערי השקל הגבוהים. עשו החלטות חכמות למען עתידכם הכלכלי. היום העולם הוא כבר כפר קטן, רכישת נכס מעבר לים פשוטה, קלה ובטוחה.